Доходный дом управление обслуживание продажа

Оценка объекта недвижимости

Home » Услуги » Оценка объекта недвижимости

Д-xpertОценка объекта недвижимости

Рентабельность и экспрес оценка расходов и для дальнейшей эксплуатации производится бесплатно

1) Возможность альтернативных сценариев эксплуатации - офисы, торговые центры или смешанное.
2) Возможность выхода из проекта
3) Возможность получения ВНЖ
4) Предпочтительные формы собственности: юридическая, физическая или комбинированная.
5) Другие предложения и замечания экспертов
6) Перспектива развития на 10-15 лет


Ниже перечислены важные составляющие при оценке доходной недвижимости.

Список не полный, быть полным он не может по определению, так как каждый проект это всегда новая "история болезни" подход к исследованию должен быть идивидуальным.

Мы изучаем проект в комплексе, но компромисно, с учетом реального положения дел где цена, доходность и безопасность должны быть дополняющими друг друга понятиями. 



 Техническое состояние и формирование накопительного фонда
В каком состоянии находится здание, важно не только для формирования накопительного фонда, но и для оптимизации налогов и страховки




 Размер коммунальных платежей
бывали случаи, когда на вид, два одинаковых объекта, существенно отличаются по размеру коммунальных расходов, которые несет собственник. Чтобы выявить реальную сумму расходов, одного описания объекта будет недостаточно, здесь очень важно тщательно проанализировать договоры аренды и загруженность площадей.



 
 Арендаторы
Риск смены арендатора – важный фактор, который нужно определить и учесть при составлении финансового плана.
 

 
Амортизация

Год постройки здания, его тип и наличие у него статуса памятника архитектуры


 
 Назначение использования
Назначение использования здания на основании налоговых норм в Бельгии и Европе напрямую повлияет на возврат по НДС
 
 Капитализация
Если объект инвестиции с большой вероятностью будет расти в цене, что можно определить в результате соответствующего анализа, то нужно учитывать и капитализацию. Для финансового уравновешивания этого показателя рекомендуется тогда учитывать и показатель инфляции.


 
 Перспективы развития объекта

Если хорошо ориентироваться в ситуации на рынке в Бельгии и Европе и хорошо знать тенденции, можно распознать скрытые возможности каждого объекта.

Правовые ограничения:
Как наличие, так и устранение правовых ограничений влияют на оценочную стоимость объекта инвестиции.

 
 Инвестор
В качестве инвестора может выступать физическое или юридическое лицо. Выбор формы инвестиции отражается на налогообложении и напрямую отображается на финансовых показателях всей инвестиции.

Если объект приобретается физическим лицом, то на финансовые показатели влияет, кто покупает объект – 1 человек или супруги, а также являются они резидентами или нет. 
Если приобретателем является юридическое лицо, то здесь важно установить, кто будет учредителем компании, будет ли это Доходный дом, какая будет выбрана форма, чем будет заниматься компания, и где будет находиться основная деятельность компании – все это важные вопросы для налоговой оптимизации.

 
 Финансирование
Практически каждая инвестиция в арендный бизнес не обходится без заемных средств. Здесь тоже все взаимосвязано. В зависимости от типа и срока договора аренды подбирается длительность финансирования, что в свою очередь влияет на размер ставки кредита. На объем собственного капитала непосредственно влияют следующие факторы: резиденство, тип недвижимости, состояние недвижимости, арендаторы и договоры с ними.

Основная и очень важная задача каждого финансирования – это добиться положительного эффекта от финансового рычага т.е. найти ту золотую середину между размером собственного капитала, процентной ставки и срока финансирования, которые самым лучшим образом отразились бы на рентабельности на вложенные средства. В этой связи подбирается и инвестиционныйc период объектa и т.д.


 
 Расходы, связанные с объектом
С покупкой объекта инвестиции: расходы за услуги нотариуса, налог на покупку недвижимости, комиссионный сбор, технические и юридические проверки (DueDilligence), консультации, оформление кредита и регистрация.
 
 Расходы, связанные с сохранением стоимости
т.е. ценности объекта инвестиции. Это расходы на реконструкцию и реставрацию, модернизацию и текущие расходы на содержание объекта недвижимости. Обычно, для оплаты этих расходов создается накопительный фонд. Когда и сколько откладывать денежных средств в накопительный фонд – тоже очень важный вопрос, влияющий на финансовый результат инвестиции и, соответственно, ее рентабельность.
 
 Расходы, связанные с юридической формой
Сюда относятся в основном расходы, связанные с регистрацией юридического лица, заработные платы сотрудникам, расходы на бухгалтерию и налоговую отчетность.
Расходы, связанные с управлением: расходы за услуги управляющей компани и менеджмент.

С учетом дополнений в стратегию, как, например, ВНЖ, может значительно измениться и Д-xpert. 
Как видите, высокая взаимосвязанность вышеназванных факторов указывает на то, что составление Д-xpert строго индивидуально и не признает шаблонов и некомпетентности.
 
 Анализ и структурa финансирования

на примере ниже, показано как следует расчитывать финанансовую сторону инвестиционного проекта.  

При этом выше видно, что не только финансовые показатели играют роль. Руководствоваться надо опираясь на полный анализ.

+++
 

 

оставить заявку - подобрать объкт    выбрать объект на сайте и купить       бизнес иммиграция


Предварительные консультации осуществляются бесплатно при условии регистрации на веб сайте и письменного обращения с кратким описанием сути вопроса.

Последующие, индивидуальные и более углубленные консультации, а также другие административные услуги предоставляются после предварительной оплаты. Все консультационные расходы будyт впоследствии вычтены из стоимости услуг (коммисионных) при приобретении объекта недвижимости. 

Таким образом все административные и консалтинговые услуги - бесплатно*.

*Д-xpert ВНЖ и ТЭО оговариваются индивидуально

Указанная ниже сумма это пред.оплата за вторую и последующие консультации и другие административные услуги / тарифы

Получить дополнительное инфо

Что Где Когда - за 2 дня

Возникли вопросы 
Появились сомнения 
Программа  Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.

Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
обязательная предварительная резервация


Д-клуб Virgin  
бесплатно 

Записаться на тренинг

Заказать звонок

Если операторы заняты, пожалуйста, перезвоните