Доходный дом управление обслуживание продажа

Недвижимость в Болгарии — «за» и «против»

Home » Лентолог » О зарубежной недвижимости » Недвижимость в Болгарии — «за» и «против»

Выбирая способ и вид инвестирования для сохранения и преумножения капитала, многие решают инвестировать в недвижимость. Это и не удивительно, ведь его состояние и перспективы более или менее понятны для большей части потенциальных инвесторов, вложения не требуют каких-либо специальных знаний и непомерных затрат на содержание объектов.

К примеру, инвестиции в динамичный и довольно перспективный рынок антиквариата, требуют не только хорошей ориентации в истории, предметах искусства и их стоимости, но и оплаты услуг оценщиков, реставраторов, аукционных домов, получения разрешительной документации на вывоз раритетов за пределы территории страны.



Золото, этот продукт, предполагает постоянный мониторинг и динамику рынка. Не лишним будет здесь упомянуть и вопрос сохранности этих предметов, как в части физической охраны, так и и в части соблюдения температурного режима, уровня влажности, освещения и многоедругое, но мы сейчас не об этом.

Конечно же, для того чтобы вложения в квадратные метры принесли не убытки, а доход, необходимо ответственно подойти к выбору объекта (жилое или нежилое помещение, квартира или отдельно стоящий дом и т.п. не важно), а также уделить особое внимание его местонахождению. Как говорят, те кто съел собаку на этом - есть три правила при выборе недвижимости локация, локация и локация.

Наиболее простым вариантом является приобретение недвижимости в стране, в которой Вы живете. Инвестиции-же в зарубежную недвижимость потребуют больше усилий, однако, при грамотном подходе являются более рентабельными и перспективными, а в сложившейся ситуации в экономике - безопасными. Так что, если Вы приняли решение и располагаете необходимой суммой, почему бы не рассмотреть этот способ, выбрав, к примеру, недвижимость в Болгарии. 

Тут следует сразу отметить, что не всё измеряется деньгами, можно иногда и порезвится, пошалить и сделать эмоциональный поступок - один раз живём...!

Люди, которые рассматривают всякие дорогостоящие приобретения, как потенциальные инвестиции, люди знающие толк в деньгах, и которых деньги любят, этого делать, разумеется, не станут. Но об этом ниже.

Основной обзор рынка Болгарии

Вклад наших соотечественников в болгарские квадратные метры трудно переоценить, ведь почти 80% от общего количества покупателей составляют именно россияне. Право собственности на 340 тыс. объектов оформлено именно на них. Недвижимостью интересуются не только жители Москвы и Санкт-Петербурга, но и жители других регионов нашей страны и стран СНГ. Так, по статистическим данным, 2013 год, однозначно, был годом покупателей из России.

Такой успех вызван не только достаточно небольшой удаленностью республики Болгария от границы Российской Федерации, климатическими особенностями территории, но и менталитетом жителей — радушным, общительным и гостеприимным, схожей культурой и отсутствием языкового барьера.

Недвижимость в Болгарии у моря, особенно первая и вторая линии, вызывает больший интерес, нежели квадратные метры, расположенные в районе горных курортов страны. Хотя следует отметить, что хорошего в этом мало, пьяные туристы любят погулять и покричать на набережной со всеми вытекающими последствиями, а платить за первую линию, надо больше. Это связано, прежде всего, с тем, что наши соотечественники привыкли воспринимать балканскую страну как место для летнего отдыха. Этот стереотип давно себя «отжил» и требует пересмотра.

Горнолыжные курорты Болгарии — это не только прекрасные лыжные трассы, но и рыбалка, а также охота, бассейны и минеральные лечебные воды, гольф, кухня стран Европы. Стоимость отдыха, по сравнению с европейскими горнолыжными курортами, относительно невысока.

Так, в Банско, который считается жемчужиной болгарских высоких гор, сутки обойдутся в среднем в 125 евро (ночь в гостинице, обед и горнолыжный отдых), а в знаменитом Куршавеле — 515 евро. Приобрести недвижимость в Болгарии недорого можно, подыскав небольшую студию вблизи одного из подъемников за 15 тыс. евро. 

Как отмечают эксперты Болгарии, 2013 год был значимым, поскольку данные о сделках демонстрируют начало окончания болгарского кризиса. Для сравнения количество сделок в Варне составило 9 611 и 10 501 в 2012 и 2013 году соответственно (прирост 9 %), Бургасе — 5 801 и 6 801 (прирост 17 %). По стране средний прирост составил всего 3%.

Но инвестировать туда, куда инвестируют все, а особенно соотечественники, это архи неправильно! Это знает каждый, кто прослушал даже 10-ти часовые курсы стратегии инвестирования.

То, что в Болгарии можно здорово провести отпуск, сомнения не вызывает. И даже регулярно, ежегодно возвращаться туда будет для многих 

удовольствием. А то, что говорят эксперты Болгарии, более чем вызывает просто сомнения. Это заинтересованная сторона и они, как

минимум, лукавят. Эксперты Болгарии не могут вообще делать заявления подобного рода, так как страна так и рынок недвижимости является ничтожным, маргинальным и ведомым объектом. Это не анализ, а PR ход не более. Да и сама Болгария в мировой экономике и геополитикекак бы это сказать помягче...

Согласно исследованиям Национального статистического института республики стоимость квадратных метров снижается вот уже пять лет подряд. Несмотря на то, что падение цен постепенно замедляется, по результатам прошлого года было зафиксировано падение цен в среднем 1,8 % по рынку.

В большей части такая статистика была отображена в связи с плохими продажами в неперспективных районах, поскольку крупные города и приморские регионы Болгарии показали прирост. Вместе с тем подобная ситуация на болгарском рынке недвижимости предоставляет инвесторам неплохую возможность оформить недвижимость в Болгарии недорого. (рассмотрим ниже каким образом)

Увеличился спрос на квадратные метры, расположенные на первой линии моря. Ввиду высокого спроса, который уже превышает предложение, а также отсутствия свободных земель для возведения новостроек, вторичный рынок жилья в перспективе ожидает неплохой рост. Среди трендов также стоит отметить отказ покупателей от небольших студий в пользу двух – и трехкомнатных квартир.

Владельцы небольших апартаментов в 2013 году активно выставляли их на продажу и присматривали или более просторные квартиры, или таунхаусы, коттеджи. Покупатели стали более требовательными, и под фразой «куплю недвижимость в Болгарии» подразумевают не 35-летние «хрущевки», а комфортное и качественное жилье.

Стоимость квадратных метров переживала взлеты и падения. В 90-е годы ХХ века можно было приобрести апартаменты очень дешево, в 2002 – 2003 годах средняя стоимость квадратного метра достигла 250 – 300 евро, в 2007 году — 1 000 евро. Кризисный 2008 год расставил все на свои места, недвижимость обесценилась почти на треть до 300 – 400 евро за квадратный метр. Интересные предложения стоят в среднем 600 – 650 евро.

Товарищи, для того, что бы подняться в лифте не надо его покупать. Недвижимость Болгарии, также, покупать не стоит, если не собираетесь жить уже или в скором будущем переезжать на ПМЖ в страну. Лишь для того чтобы провести отпуск в Болгарии есть более здоровая и безопасная стратегия. Могу привести массу аргументов как специалист с 20 летним стажем и собственник многих проектов доходной недвижимости которые также можно посетить в рамках тренинга в Бельгии.

Несколько аргументов не в пользу...
Первое, вы ограничиваете себя в передвижении и становитесь заложником обстоятельств и второе, с высокой вероятностью, финансовые потери будут выше чем предположение и иллюзия бесплатности проживания. Список этот могу продолжить долго, но скажу так - лучший Ваш друг это калькулятор и уделить времени часик, это того стоит. Посмотрите, например, фин-модель, которые мы делаем для  каждого проекта. Ведь на то, чтобы заработать эти деньги, у Вас ушли годы, берегите себя... и не дайте себя ввести в заблуждение.


Подводные камни рынка недвижимости балканской страны

недвижимость болгарии недорогоПервое и самое важное, о чем не устают говорить эксперты — недвижимость в Болгарии (как квадратные метры коммерческого, так и жилого назначения) нельзя расценивать как объект для получения дохода. Особенно в средне – и долгосрочной перспективе.

В ближайшие годы стоимость недвижимости Болгарии будет снижаться или, при благоприятных условиях на рынке недвижимости и росте экономики страны в целом, стоимость недвижимости в Болгарии останется на таком же уровне. Перспективные регионы — София, Бургас, Варна, Равда и Поморие.

При сдаче апартаментов потенциальному инвестору стоит рассчитывать на среднюю доходность, к примеру, двухкомнатную квартиру в Софии стоимостью в 40 000 евро можно сдать за 250 евро в месяц. Количество управляющих компаний на рынке невелико, стоимость их услуг составляет 20 – 25 % от суммы всей прибыли, полученной от аренды. 

Конечно же, все зависит от качества и места расположения. В курортных городах спрос колеблется в привязке к сезону отпусков и летнему периоду (3 – 4 месяца), поэтому недвижимость в Болгарии у моря можно будет сдать в аренду только в этот период. В больших городах спрос со стороны работников и студентов более стабилен.

Стоит отметить, что согласно мировым стандартам сдача площади в аренду является экономически целесообразной в том случае, если арендная ставка составляет не менее 1 % его стоимости. В среднем же недвижимость в Болгарии не дотягивает до этого минимума.

Таким образом, получать регулярный рентный доход круглый год можно лишь в крупных индустриальных центрах или столице. Теперь вопрос? Как такое приобретение поможет провести 2-3 недели отпуска в году с удовольствием и сэкономить?  Даже если Вы согласитесь жить далеко от моря в столице Болгарии, чтобы сохранить круглый год доход от аренды. Один нюанс? Возникает вытекающий вопрос, куда девать арендаторов на время вашего отпуска? 

На втором месте стоит отметить качество квадратных метров. На рынке представлено много предложений в так называемых «хрущевках», срок эксплуатации которых по нормам составляет 50 лет. В большей части они пустуют или же продаются по минимальной стоимости (в Софии однокомнатная квартира обойдется в 15 – 20 тыс. евро, двухкомнатная и трехкомнатная — 30 тыс. евро и 40 тыс. евро соответственно).

При выборе и покупке стоит не только проверять документы, но и лично осматривать реальное состояние квадратных метров. Так что если Вы решили купить недвижимость в Болгарии, подойдите к оформлению очень ответственно. В отличии от развитых стран з. Европы Бельгии, Германии и тд, где чистота сделки будет гарантирована гос. нотариусом.

 

Есть ли альтернатива вложениям в квадратные метры Болгарии?

Как было Вам предложено выше..., следует подружится с калькулятором и здравым смыслом. Уже спустя один час потраченного времени станет явным, что куда более целесообразно инвестировать в проект который генерирует доход и который позволяет выплачивать аренду там, где захочется провести время отпуска и даже переехать 2-3 раза за это время. 

Там же к проекту приложена понятная финансовая модель проекта, в которой предусморено управление и обслуживание. Руководствуясь этими советами вы снизите риски на порядок. 

Проект не должен быть завязан только на отдых или какую-то другую моноструктуру или под только русских или немцев..., он должен обеспечить круглогодичный рентный доход. Так как в этом случае, Вы себя делаете заложником определённого сегмента который не контролируете и подвергаете себя рискам.

Проект должен обладать предсказуемой капитализацией и доходом не сезонным или под влиянием РR и/или моды. А доходом, который обязан быть обеспечен стабильной если хотите вековой инфраструктурой города с индустрией, университетами и морским портом сетью ж/д и автомагистралей. Только в таком случае поступок будет взрослым, а не детскими поллюциями. Доходы ровными и выход из проекта спокойным и обеспеченным, а соответственно без потерь.  

Как альтернативный вариант предлагаем рассмотреть королевство Бельгия, столица которой является «сердцем» Европы. Среди преимуществ бельгийского рынка недвижимости стоит отметить высокий уровень жизни населения, (доход на душу выше чем в Германии в два раза) стабильный рынок недвижимости, постоянный рост стоимости квадратных метров и арендных ставок (предусмотрен законодательно), гарантированную высокую доходность капиталовложений в отличии от вложений в недвижимость Болгарии.

Цена входа на рынок начинается от нескольких десятков тысяч евро и заканчивается многозначными суммами — от небольшого шале где-нибудь в Валлонии
 до старинного замка или роскошных апартаментов в Брюсселе. Каких-либо ограничений на оформление недвижимости иностранцами нормативно-правовыми актами не предусмотрено.

Королевство популярно среди международных компаний и организаций, которые размещают в столице Бельгии собственные офисы, а также среди многочисленных туристов со всех уголков мира, которых привлекает огромное количество достопримечательностей — замок Белей (так называемый «бельгийский Версаль»), готический Дом короля и Королевский дворец в Брюсселе, Антверпенский собор Богоматери, город-музей Брюгге.

Специалисты компании Доходный дом готовы оказать Вам компетентную помощь и содействие при выборе оптимального варианта инвестиционного объекта недвижимости, оформлении документов на право собственности и управлении недвижимостью в королевстве. Наполняемость Вашей недвижимости арендаторами, оплата эксплуатационных услуг, налогов и сборов, техническое обслуживание и управление недвижимостью — это неполный список услуг, которые компания готова предоставить. Вам остается лишь получать стабильный, ежемесячный доход от вложенных средств.
 

Что Где Когда - за 2 дня

Возникли вопросы 
Появились сомнения 
Программа  Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.

Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
обязательная предварительная резервация


Д-клуб Virgin  
бесплатно 

Записаться на тренинг

Заказать звонок

Если операторы заняты, пожалуйста, перезвоните