Доходный дом управление обслуживание продажа

Выбираем идеальный формат сдачи жилья в аренду: посуточная аренда VS длительный срок.

Home » Лентолог » Это надо знать всем » Выбираем идеальный формат сдачи жилья в аренду: посуточная аренда VS длительный срок.

Как показывает практика, большинство собственников зарубежной недвижимости рано или поздно задумываются о возможности сдавать свое жилье в аренду. Часть владельцев изначально приобретает ее с этой целью, других подталкивают на это жизненные обстоятельства, когда объект долго не эксплуатируется в личных целях, а каждый месяц надо платить немалые коммунальные платежи, всякого рода налоги и сборы.

Среди тех, кто целенаправленно приобретает недвижимость, для получения максимального дохода с аренды выбирают, в основном, крупные, экономически развитые города Европы. Недвижимость на побережье, покупают, преимущественно, для личных целей, а арендой стараются покрыть расходы на содержание квартиры в свое отсутствие.  

Как говорит нам официальная статистика, наибольшая прибыль от сдачи в аренду недвижимости сейчас наблюдается в столицах  стран восточной Европы – Скопье, Будапеште, Кишиневе, Киеве (до недавнего времени) и т. д. В этих городах сдавая недвижимость на длительный срок можно было рассчитывать на 8-10 % годовых. Однако эксперты обращают внимание на значительные риски связанные с инвестициями в эти стран. Нестабильная экономика и нерешенные геополитические проблемы делают непредсказуемыми итог ваших вложений.

Другим городам Западной Европы довольно сложно с ними конкурировать из-за высоких налогов на прибыль, полученную владельцем от сдачи недвижимости в аренду. Огромные налоги, например, в Англии 32 % и Швейцарии 48%  делают крайне невыгодными buy-to-let инвестиции в этих странах.

            Исключение могут составить  разве что бельгийские города (Брюссель, Антверпен), где сочетаются высокие арендные ставки и отсутствие налога на прибыль  при сдаче жилой недвижимости в аренду физическим лицом. Здесь при грамотном управлении, купив недвижимость разного формата – от квартиры-студии до доходного дома можно рассчитывать  на прибыль до 10 % годовых. Ведущие рейтинговые агентства присвоили Бельгии рейтинг «АА», означающий высокий уровень надежности инвестирования в недвижимость Бельгии. 

После принятие решения сдать свою недвижимость в аренду появляется еще один вопрос  -  какой вид аренды выбрать, что бы обеспечить себе максимальный, стабильный  доход, сохранить ремонт в первозданном виде и иметь меньше проблем с арендаторами.   

Для начала, следует определиться, для какого вида аренды более всего подходит ваша недвижимость – кратковременную сдачу, либо же на длительный срок. Большинство объектов можно сдавать в аренду и так и так, но следует принимать во внимание некоторые нюансы. Например, с квартиры в центре возле туристических достопримечательностей или же на первой линии возле моря можно ,,выжать,, гораздо больше сдавая ее посуточно или понедельно для туристов. Если же ваша недвижимость расположена в спальном районе мегаполиса или же далеко от моря и туристической инфраструктуры, то логичнее всего задуматься об аренде на длительный срок, что бы обеспечить себе пусть и меньший, но стабильный доход. 

Большое значение имеет общее состояние квартиры и ее наполнение. Если вы являетесь счастливым владельцем квартиры класса люкс, то априори предполагается, что в независимости от того как именно вы будете сдавать свою недвижимость она должна иметь качественный ремонт, быть меблирована и максимально укомплектована необходимой техникой. Для сдачи квартиры эконом класса в долгосрочную аренду можно ограничиться лишь кухонным уголком и самым необходимым, предполагая, что остальное, арендаторы, заключающие договора минимум на год, а то гораздо больше приобретут сами.

            Решив сдавать свое жилье в краткосрочную аренду, придется позаботиться о том, что бы жилье было постоянно чистым, максимально комфортным и полностью укомплектовано необходимой мебелью и бытовой техникой, постельными и банными принадлежностями, посудой и т. д.

 Заниматься посуточной арендой самому, без привлечения управляющей компании, даже у себя на родине  - очень хлопотное дело. Вы должны быть готовы принять гостей в любое время – 24 часа в сутки. Более того, нередко может задержаться самолет или сломаться авто по пути и люди опоздают к вам на условленное время. А если они уже оплатили часть проживания при бронировке по инету, то вам попросту ничего не остается, как часами ожидать их приезда. Также после каждого выезда жильцов необходимо делать тщательную уборку в квартире, стирать и гладить постельные принадлежности, полотенца и т. д. Следует быть готовыми и к тому, что ваши ,,гости,, особенно в туристических и пляжных зонах могут задавать вам вопросы по близлежащей инфраструктуре, культовых местах, обязательных к  посещению и т. д. Даже если вы сторонник более формального общения, то уделив лишних 10-15 минут вашего времени вы получите в последствии хороший отзыв в инете, который поднимет вас в рейтинге владельцев недвижимости и повысит количество арендаторов. Как показывает практика - главные требования большинства постояльцев за границей – интернет, пунктуальность при встрече, бесплатные парковочные места возле дома и идеальная чистота

99 % клиентов приходит сейчас по рекламе из интернета. Среди массы специализированных сайтов отметим один, набирающий наибольшую популярность среди туристов в Европе – Airbnb. На нем люди предлагают в аренду преимущественно свое жилье и как  радушные хозяева встречают ,,гостей,, Недаром лучших на этом интернет сервисе награждают медалькой ,,супер хозяин,, Людей привлекает такой формат тем, что они останавливаются в квартирах местных ,,аборигенов,, и это позволяет им с одной стороны прочувствовать локальный колорит, а с другой стороны сэкономить на жилье. Гостиничные номера зачастую уступают по ,,начинке,, подобным квартирам, а стоят дороже.  

Не лишним будет напомнить, что принцип наглядности в рекламе недвижимости работает как никогда. Красивые, качественные фото сразу привлекут внимание потенциального арендатора, тогда как фото низкого качества, сделанные впопыхах на мобильный телефон, сослужат вам плохую службу. Размещайте фото с самого удачного ракурса, делая акценты на достоинствах вашего жилья – аккуратный санузел, новая бытовая техника, кухонный уголок с красивой посудой и т. д. Некоторые владельцы квартир иногда даже размещают фото так сказать в ,,естественном, жилом,, состоянии, когда везде раскиданы вещи арендаторов. Делать это категорически не рекомендуется. Все прекрасно понимают, что следы пребывания предыдущих жильцов – это нормально, но на подсознательном уровне сделают все таки выбор в пользу  красивых картинок с девственно чистыми апартаментами. Можно сделать также фото окрестностей  - показав все прелести инфраструктуры – близость исторических достопримечательностей, пляжа, торговых центров. 

Тем не менее, в стремлении привлечь как можно больше клиентов, не стоит идти на откровенную ложь и приукрашивать описание квартиры и наполнение. Оно должно соответствовать ее реальному состоянию. Обманутые клиенты незамедлительно подпортят в интернете вашу репутацию порядочного арендодателя.

Возвращаясь к вопросам налогов, хотелось бы отметить, что при сдаче недвижимости в аренду посуточно через интернет ресурс Airbnb владельцы налоги не платят, так как, по сути, это жилье, в котором они живут сами. Во многих странах, особенно во Франции не раз поднимался вопрос о необходимости арендодателям платить налоги за  период когда у них останавливаются ,,гости,,  Однако претензии отельеров, которым сайт составил достойную конкуренцию,  не были  удовлетворены. Заметим  также, что даже многие русские управляющие компании, занимающиеся сдачей в аренду недвижимости посуточно на курортах Испании, Черногории и т. д.  используют подобные схемы.  Они размещают объявления об аренде жилья в инете и сдают его за наличные, сводя на нет все усилия налоговой отследить  реально сдаваемую в аренду недвижимость. При наличном расчете и отсутствии договора доказать, что в ваших апартаментах проживают не друзья и родные, а посторонние люди за деньги  - крайне проблематично.  

При долгосрочной аренде, договора заключаются на несколько лет и многие используют свой адрес проживания для получения корреспонденции, указывают его в разного рода официальных документах. Избежать уплаты налогов в этом случае практически не возможно.  Исключение в этом случае в Европе опять же составляет недвижимость Бельгии, сдавая которую в аренду вы не обязаны по закону платить налоги за это. 

Сдача своего жилья в краткосрочную аренду  может быть интересна еще и тем владельцам, кто  приезжает периодически туда по работе или в отпуск. Естественно, при заключении договора аренды на длительный срок воспользоваться недвижимостью в личных целях не получится. Кроме этого вариант сдачи недвижимости в аренду на короткий срок является идеальным вариантом для тех, кто хочет продать ее. В этом случае вы сами можете планировать дни для показов покупателям, а в остальные сдавать посуточно. Так как поиск покупателя может затянуться надолго, вы можете на это время окупить все затраты на содержание квартиры.

            Отметим также, что при сдаче недвижимости в краткосрочную аренду ремонт и мебель будут ,,убиваться,, гораздо быстрее чем при длительной. Это ведет к дополнительным расходам на оплату услуг по ремонту, покупке новой бытовой техники и т. д. Подобные траты  нужно обязательно учитывать заранее, формируя цену за аренду. Сдавая жилье на длительный срок, вы избавляете себя от этих расходов, так как арендаторы обязуются вернуть вам имущество в том виде и состоянии, в котором они его принимали (с учетом естественного износа).

Принимая решение о том, какой вид аренды для вас предпочтительнее, следует принимать во внимание и финансовый аспект, то, что посуточная аренда приносит  обычно больший, но не стабильный доход. Тогда как заключение контракта на длительный срок гарантирует вам каждый месяц не такие большие, но фиксированные  поступления.  Для владельцев недвижимости, которые приобрели ее в кредит и планируют  частично выплачивать ипотеку с аренды, такой вопрос приобретает особую важность. При сдаче в аренду курортной недвижимости необходимо учитывать фактор сезонности, когда минимум 6 месяцев в году при краткосрочной аренде вам придется самим оплачивать  ежемесячные платежи по кредиту.

На каком бы виде недвижимости вы для себя не остановились - обязательно заключайте договор аренды, в котором заранее оговорены все ключевые вопросы – арендная плата, порядок расчетов, ответственность сторон и т. д. Некоторые владельцы составляют опись находящейся в квартире бытовой техники, дорогой мебели  и т. д. с указанием их актуального состояния. Иногда такой подход  оправдывает себя, так как недобросовестные квартиранты могут сломать что либо, утверждая, что они не при чем, или же вообще прихватить с собой приглянувшуюся вещь.

Не забудьте также застраховать свое имущество. Стоимость такой страховки невелика – не боле 10 евро в месяц за квартиру среднего размера, зато в случае порчи недвижимости в результате пожара, затопления и т. д  может сэкономить вам не одну тысячу евро.

            Заниматься самостоятельно арендным бизнесом проживая в другой стране довольно затруднительно, в независимости от того какой формат сдачи в аренду вы предпочли -  посуточный или на длительный срок. Поэтому большинство собственников предпочитают это делать через управляющие компании. Пакеты услуг, которые они предоставляют, могут очень отличаться между собой. Так, например, за чисто символическую фиксированную плату представитель компании будет следить за своевременной оплатой счетов и получать корреспонденцию. Однако, решением ваших проблем технического характера – ремонтом сантехники или заменой протекающей крыши заниматься либо не будут, либо будут выставлять отдельный счет за каждую услугу. Подбор арендатора во многих странах обычно обходится владельцам в сумму одной месячной оплаты.

Есть компании, которые предлагают комплексное обслуживание вашего  объекта недвижимости, как говориться, ,,под ключ,, , однако стоит это не дешево 15-30 % от дохода (в зависимости от набора услуг). Для сравнения, компания ,,Доходный дом,,  берет вашу собственность в полное управление –  юридическое сопровождение, бухгалтерское обслуживание, организационное и техническое управление недвижимостью всего за 6 - 11 % от арендной платы. Более того, мы гарантирует вам минимум 96 % заполнения арендаторами вашей недвижимости, что является нашим неоспоримым преимуществом перед нашими конкурентами.

Так или иначе, сдача недвижимости в аренду – дело, требующее взвешенного подхода, чтобы ваша ,,hands-off,, инвестиция не стала головной болью и обернулась финансовыми потерями.

 

Что Где Когда - за 2 дня

Возникли вопросы 
Появились сомнения 
Программа  Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.

Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
обязательная предварительная резервация


Д-клуб Virgin  
бесплатно 

Записаться на тренинг

Заказать звонок

Если операторы заняты, пожалуйста, перезвоните