Рай на земле – это не только роскошная «хижина» на океанском побережье, это еще и собственное шале в Альпах.

Иметь небольшой гостиничный бизнес в старой Европе – Австрии или Германии – заманчивая перспектива для состоятельных людей, мечтающих о жизни за границей.

На первый взгляд, это беспроигрышный способ получать высокие дивиденды, стоит только купить отель в австрии или инвестировать средства в шикарные апартаменты для богатых туристов.

Англичане давно оценили преимущества такой эмиграции, сменив многонациональную и густонаселенную Великобританию на покой и размеренность консервативной Австрии.

Британцы едут сюда за новым качеством жизни, не довольствуясь материальным благополучием у себя на родине.

Среди нынешних владельцев мини-гостиниц кроме жителей туманного Альбиона можно встретить поляков, венгров, чехов. Их бизнес состоялся, однако успех начинающим хотельерам вовсе не гарантирован – многим приходится возвращаться на родину «не солоно хлебавши», подсчитывая убытки и сожалея о затраченных впустую усилиях.

Фиаско, как правило, терпят те, кто недооценивает сложность ведения гостиничного бизнеса в Австрии, ошибочно принимая его за пассивную инвестицию.

У предпринимателей, ищущих возможность купить отель в Австрии, есть перечень традиционных вопросов:

• Какой регион предпочесть?

• На что обратить первоочередное внимание при выборе объекта для инвестиций?

• Как рассчитать доход?

• Как рассчитать затраты на открытие и ведение бизнеса?

• Какие трудности неизбежны?

Урок географии для хотельера

Тироль, Зальцбург, Форальберг – эти горнолыжные курорты в северной части Альп имеют мировую известность.

Казалось бы, именно сюда и нужно стремиться, чтобы воплотить мечты об уютном заснеженном шале – «скромном» приюте для миллионеров со всех континентов.

Действительность гораздо прозаичней: на западе Австрии и в районах, граничащих с Германией и Швейцарией, найти семейный отель по умеренной цене в хорошем состоянии почти невозможно.

Поэтому советуем обратить внимание на земли Нижней Австрии, Каринтии, Штирию, Бургенланд – они пока не очень знакомы обычным туристам, однако не менее привлекательны, чем те, что у всех на слуху.

Это Австрия для австрийцев, а они, поверьте, знают толк в туристическом бизнесе.

Здесь размещаются великолепные бальнеологические курорты на термальных водах, здесь можно отлично отдохнуть, занимаясь рыбалкой и охотой, совершая походы в горы, наслаждаясь купанием в теплых озерах, вода которых так чиста, что пригодна для питья. Туристический сезон в южной части Австрии длится круглый год.

Недвижимость в этих землях дешевле, чем на западе страны и на границах со Швейцарией и Германией. Мини-гостиницу на 10 комнат, приносящую стабильный доход, здесь можно купить за один миллион евро.

Еще один перспективный регион – известная своими абрикосовыми садами и виноградниками долина Дуная. Гостиницы для многочисленных туристов, путешествующих по Дунаю, всегда востребованы.

Краткий курс экономики для хотельера

Предпринимателей, мечтающих о высоких доходах от инвестиций в отель, мы должны разочаровать: инвестирование в отель носит скорее сберегающий, чем прибыльный характер.

Обычный уровень дохода составляет 3-5%, в отдельных случаях достигает 7%.

Правда, отмечаются и рекорды – доходность, достигающая 15-20%, но это результат удачных финансовых схем и минимизации налогов.

Впрочем, здесь действует общее для бизнеса правило: уровень доходности находится в прямой зависимости от уровня риска.

Несложно представить, сколько забот и внимания требует гостиничный бизнес, даже если это мини-отель.

Вложив 1-2 миллиона евро в такое предприятие, владелец должен будет сам выполнять работу управляющего: традиционно высокая в Австрии оплата услуг нанятого на эту должность профессионала сведет уровень доходов в небольшом отеле к нулю.

Чтобы получить реальную прибыль от инвестиций в отель, к работе в отеле придется подключить всю семью.

Кроме очевидной экономии на зарплате персонала, это позволит уменьшить очень высокие социальные и иные выплаты, а также снизить уровень налогообложения.

При таком раскладе доход может достичь 20% от инвестированного капитала. Для российского предпринимателя такая организация бизнеса, скорее всего, будет неприемлемой.

Найм управляющего будет целесообразен для отеля от 50 комнат (для 100 гостей).

Если гостиница от 100 комнат и рассчитана на 200 и больше гостей, обычно заключается договор на обслуживание с управляющей компанией, имеющей хорошую репутацию.

Гостиничный бизнес - выбираем инвестиционный объект

Прежде чем сделать окончательный выбор объекта для инвестиций, нужно выяснить, что заставляет владельца продавать свой гостиничный бизнес и как эти причины повлияют на дальнейший ход событий.

Часто поводом для продажи становятся разногласия между собственниками и невозможность их дальнейшего сотрудничества.

Можно считать удачей ситуацию, когда владелец уходит на пенсию и у него нет преемника – тогда продаваемый гостиничный бизнес находится в самом лучшем состоянии.

Однако такая недвижимость на рынок попадает редко.

Если причиной продажи становятся финансовые трудности, следует задуматься, стоит ли вкладывать средства в такой ненадежный актив.

Четырех- и пятизвездочные австрийские отели приятно удивляют гостей более низкими в сравнении с другими странами ценами на койко-ночи.

Для владельцев трехзвездочных и ниже отелей это означает, что цены нельзя завышать.

Для семейных мини-отелей определен негласный потолок стоимости койко-ночи, если он окажется завышенным, то путешественник без труда найдет более дешевый или более комфортабельный отель на ту же цену.

Работая с австрийскими риелторами, потенциальный покупатель отеля всегда будет проинформирован о розничной цене на койко-ночь для каждого отеля на рынке недвижимости.

Максимальный доход высчитать несложно, для этого нужно учесть протяженность туристического сезона и примерную загруженность гостиницы, предел которой не выше 80%.

Лишь немногие отели в Австрии работают в течение всего года, так называемые «двухсезонные» работают зимой и летом, «односезонные» (к ним относятся самые популярные высокогорные лыжные курорты) – работают только зимой.

Чтобы полностью прояснить ситуацию с востребованностью отелей в Австрии, приведем весьма показательный пример: в федеральной земле Тироли, самом известном туристическом регионе, среднегодовая заполняемость отелей составляет около 40%, при том, что туристы со всего мира приезжают туда зимой и летом.

Учимся правильно платить налоги

Налоги – это первая статья расходов.

В Австрии для физических лиц, получающих доходы (без разницы – для резидентов и нерезидентов), размер налога начинается от 36,6% и зависит от уровня доходов.

Подоходный налог не взымается с первых 11000 евро в год, полученных в качестве дохода.

Для юридических лиц налог на прибыль установлен в размере 25%.

В Австрии действует сложная фискальная система, разобраться в которой на первых порах очень сложно.

Поэтому на начальном этапе лучше всего воспользоваться помощью налоговых консультантов.

Стоит выбрать специалиста, который работает в регионе и специализируется на работе с иностранцами.

Оплата его услуг стоит 100 евро за час, однако выгода будет несравнимо большая: консультант поможет выбрать наиболее выгодный тип юридического лица, проконсультирует, какие скидки и льготы могут быть использованы.

В итоге налог можно значительно сократить, а в некоторых случаях свести практически к нулю.

Работа над ошибками

Немногие инвесторы на стадии приобретения мини-гостиницы имеют полное представление обо всех нюансах ведения гостиничного бизнеса. На практике все оказывается гораздо сложнее, чем рисовалось в мечтах.

Хотим предупредить: отельный бизнес – это едва ли не круглосуточная работа без выходных плюс высокая конкуренция.

В начале статьи мы упоминали об английских хотельерах – по статистике больше трети из них после 5-7 лет ведения бизнеса в Австрии продают его и возвращаются домой.

Владельца отеля на горнолыжном курорте не увидишь на лыжной трассе, у него не бывает чудесных дней отдыха зимой – в сезон, который длится не так долго, нужно заработать деньги на весь год.

Бизнес начинается с составления реалистичного бизнес-плана.

В нем нет места иллюзиям, он должен предусмотреть все расходы – большие и малые: налоги, покупку имущества, ремонт.

Последнее особенно важно – новый владелец наверняка будет поставлен перед необходимостью отремонтировать жилые комнаты.

Как правило, такой ремонт проводится постепенно, по 1-2 помещениям в год, но результаты такой работы сразу отражаются в виде роста числа гостей и, соответственно, доходов отеля.

Есть немало случаев, когда разработанные бизнес-планы были «положены под сукно», и новоиспеченные владельцы сразу начинали масштабные обновления – строили сауны, бары, биллиардные и так далее. Пока не получена прибыль, этого делать не стоит!

Предполагая, что гостями отеля будут немцы, поляки, чехи, венгры, хорваты, итальянцы и среди них не будет россиян, не следует совершать частую ошибку и вкладывать деньги в покупку минибуса, чтобы доставлять туристов из аэропорта.

Не стоит отвлекаться на организацию перевозок, кроме того что это требует временных и финансовых затрат, нужна еще лицензия на перевоз пассажиров, такая же, как у фирм, выполняющих услуги такси.

Возможно, владелец отеля и сможет оказывать подобные услуги по доставке гостей, но этим лучше заняться позже, когда отельный бизнес будет отлажен и доход стабилизируется, а на первых порах лучше не распыляться.

В Австрии говорят на немецком языке, в разных регионах язык имеет множество диалектов, причем, в высокогорных районах, как правило, диалекты самые сложные для восприятия.

Владелец отеля должен преодолеть языковый барьер.

Это непростая задача, требующая значительных усилий и времени, однако только после ее решения у предпринимателя появится возможность решать вопросы бизнеса с органами местной власти, представителями налоговой системы, коллегами по бизнесу и своими сотрудниками.

Реальным помощником инвестора на этапе проведения сделки является работающий с ним агент риэлтерской компании.

Агенты всегда обладают полезной и актуальной информацией, поэтому от них можно получить множество полезных советов и рекомендаций.

Сотни мелких вопросов, о которых покупатель даже не подозревает, возникают на каждом шагу: как заключить договор на обеспечение электроэнергией, открыть счет в банке, оформить страховку и т.д.

Агенты помогают практически всегда в таких вопросах бесплатно, однако никто из них не потерпит попытку сэкономить на их комиссионных. Непростительной ошибкой станет попытка вести переговоры о покупке непосредственно с продавцом, за спиной агента.

Когда у отеля сменяется хозяин, представители администрации района (Bezirkshauptmannschaft) обязательно посетят нового владельца, чтобы удостовериться, что все в порядке.

В сравнении с другими странами австрийцы не предъявляют повышенных требований к соблюдению установленных правил, например, в вопросах пожарной безопасности.

Однако, если представитель органов власти предупредил владельца отеля о необходимости устранить те или иные недостатки, то это требование должно быть обязательно выполнено.

Иностранный язык учить необязательно

Австрия – замечательная страна, где немало бывших жителей России успешно ведут семейный бизнес, в том числе, инвестировав средства в мини-отели.

Они смогли преодолеть те трудности, о которых мы предупреждаем своих читателей.

А значит, у каждого желающего вложить средства в гостиничный бизнес, несомненно, есть шансы преуспеть в этой или другой центральноевропейской стране.

Если пути создания такого бизнеса потенциальному инвестору кажутся сложными, то мы советуем рассмотреть возможность вложения средства в доходную или жилую недвижимость в какой-либо европейской стране.

Советуем остановить свой выбор на Бельгии.

Здесь можно получать пассивный доход от сдачи недвижимости в наем, тем более что условия для этого весьма привлекательны.

Средняя стоимость жилого квадратного метра в Бельгии составляет около 1400 евро (в Москве – превышает 4000).

Инвестор может получить ипотечное кредитование в размере до 70% стоимости жилого объекта.

Выплатив всего 10% его стоимости, покупатель становится владельцем недвижимости и может получать с нее пассивный доход, тем более что оплата аренды и стоимость недвижимости находятся в состоянии стабильного роста.

Владельцы мини-отелей в Австрии делают ставку на уникальные природные условия горнолыжных и бальнеологических курортов, привлекающие туристов.

В Брюссель стекаются со всего мира бизнесмены и политики – столица Бельгии совмещает функции деловой и политической столицы мира.

Этим обстоятельством грех не воспользоваться – сдача недвижимости в аренду здесь будет особенно востребована в течении всего года вне зависимости от времения года и сезонности.

Мы уже подчеркивали важность участия специалистов в проведении операций инвестирования средств в гостиничный бизнес в Австрии.

В Бельгии осуществить подобные действия на самом высоком профессиональном уровне Вам поможет профессиональная команда инвестиционной компании Доходный дом, в активе которой опыт и практика работы на рынке недвижимости этой страны.

Мы готовы предложить сотрудничество не только очень состоятельным людям, но и гражданам с более скромными доходами, а также тем, у кого есть проблемы с получением кредита.

Им наверняка будет интересен виажер – недвижимость по очень умеренной цене со временным обременением.

Его условия, в том числе продолжительность, прописываются в договоре.

Нашим клиентам не придется работать сутками в Бельгии, чтобы управлять сданной в аренду недвижимостью: эти функции в любом городе страны мы возьмем на себя.

Оплата налогов, ремонт, подбор арендаторов, заключение и расторжение договоров аренды, а также множество других больших и мелких забот мы будем выполнять своевременно и профессионально.

К слову сказать, мы избавляем своих клиентов от необходимости изучать дополнительный иностранный язык