Инвестиции в европейскую недвижимость: особенности проекта на примере Италии
Home » Лентолог » О зарубежной недвижимости » Инвестиции в европейскую недвижимость: особенности проекта на примере Италии
Когда в распоряжении человека думающего и целеустремленного появляется немалая сумма накоплений, он просто обязан задуматься о ее грамотном вложении. Куда, понятно: по сути, – в свое благополучное "завтра", по факту – в недвижимость развитой страны. Какой? В списке сегодняшних лидеров (привлекательных для инвесторов объектов) – недвижимость Италии, Бельгии, Германии и Британии.
Итальянская недвижимость и ее альтернативы
Англия или Германия – площадки, привлекательные, скорее, для ведения бизнеса. А вот итальянское и бельгийское направления интересны для любых целей. Правда, в контексте этих двух стран уместно говорить о некоторых различиях в политике инвестиционной деятельности с оглядкой на цель инвестирования.
-
Переезд на ПМЖ. Здесь перспектива купить недвижимость Италии смотрится куда менее привлекательной, чем приобретение объекта Бельгии. Итальянцы не предлагают упрощенной схемы получения вида на жительство при наличии квартиры или дома у иммигранта. Инвесторы в бельгийскую недвижимость же получают и долгосрочную Шенгенскую визу по упрощенной схеме и возможность благоприятного рассмотрения заявления на гражданство.
-
Покупка с целью перепродажи. В целом оба направления привлекательны. Но в Бельгии динамика роста цена на объекты в год составляет 3-5%, а цены на недвижимость Италии в среднем растут на 1,1-1,5% (не считая их падения в 2011-2012 годах, когда экономика страны переживала спад).
-
Ведение бизнеса: итальянское законодательство достаточно жестко контролирует деятельность нерезидентов, Бельгия в этом плане открыта для зарубежных предпринимателей. Туристический бизнес в Италии будет сезонным, в в Бельгии, благодаря туристической привлекательности страны и высокому спросу на арендуемое жилье и офисы заработок гарантирован круглый год.
Важный момент, связанный с покупкой итальянской недвижимости
Стоит добавить, что Брюссель, будучи официальной столицей Европы и местом размещения штабов ЕС и НАТО – остается еще и самым безопасным районом на континенте. Неслучайно его избрали для размещения центральных офисов такие "мэтры" мирового рынка как компании Levi Strauss, General Motors, DHL. А это (высокий уровень безопасности и стабильности) – важный плюс для любого инвестора (без оглядки на его цели). Недвижимость Италии (Рима, Милана) столь важным конкурентным преимуществом похвастать не может.
Предложение на рынке Италии и соседних рынках
Несмотря на стабильный упадок интереса со стороны европейцев к итальянским объектам, активно расстраиваться или практиковать "распродажи" страна не собирается. Такова позиция администрации (возможно, обоснованная для местных инвесторов, но не очень удобная для тех, кто хочет приобрести недвижимость Италии недорого). Хотя ассортимент доступных здесь объектов огромен: от крохотных квартир до вилл на берегу моря. Правда, даже самые роскошные виллы и апартаменты Италии по площади уступают аналогам в других европейских странах.
Основными покупателями в Италии вот уже который год остаются немцы, британцы и французы. Сами итальянцы отдают предпочтение сегменту новой недвижимости в Бельгии. Что до предложения бельгийского рынка, то оно огромно. Разобрать по пунктам все "позиции ассортимента" сложно. Да и в одиночку определиться с особенностями, инвестиционной привлекательностью, обоснованностью цен бельгийских домов и квартир в удаленном режиме непросто.
Но решить эту проблему можно: есть управленческая компания Доходный дом, которая с 2005 года присутствует на рынке страны и за это время успела изучить его особенности и тонкости. Все, что требуется от инвестора - определиться с целями, суммами и предпочтениями, – а сам проект эффективного инвестирования для него разработает Доходный дом. Он же устроит участие в аукционной распродаже бельгийских квартир (что для тех, кто намерен купить недвижимость Италии не предусмотрено), и возможность получить заем на покупку.
Процедура покупки европейского объекта
В целом во всей Европе процедура покупки недвижимости реализуется по единой схеме. Но свои особенности на разных рынках имеются. Основные этапы процесса сводятся к 3 действиям (когда объект выбран):
-
подписание предварительного договора;
-
оформление основного договора;
-
регистрация покупки.
Сопроводительные расходы (и для тех, кто планирует приобрести недвижимость Италии недорого, и для покупателей бельгийских квартир) – одна из ключевых статей расходов инвестора. Их размер – 15-25% от стоимости объекта, в зависимости от выбранной страны для инвестирования.
Покупка недвижимости Италии в деталях: этапы оформления
Далее – от общего к частному, с оглядкой на итальянский пример. На первом этапе оформляется предварительный договор – Compromesso di vendita, – согласно которому покупатель должен выплатить продавцу от 10 до 30% указанной за недвижимость Италии цены. Для сравнения, в Бельгии этот документ (Compromis de vente) предусматривает такой же минимум в 10% от стоимости. Но в Италии еще до подписания Compromesso di vendita покупатель обязан внести 5-10% от цены в качестве аванса.
Второй шаг, основной акт покупки – Contratto notarile di compravendita (в Бельгии – Acte authentique) – подписывается после проведения нотариусом проверки объекта. При этом бельгийские нотариусы документально гарантируют свою ответственность за ее качество. В итальянских договорах на обслуживание такой оговорки нет. В ходе проверки объектов выясняется:
-
наличие лиц, кто по факту имеет право продавать конкретную недвижимость Италии;
-
наличие у владельца квартиры/дома/виллы долгов перед банками и налоговыми инстанциями;
-
наличие всех необходимых справок из кадастра;
-
наличие и законность счетов покупателя в местном банке (в случае, если купить недвижимость Италии планирует нерезидент).
Регистрация покупки в итальянском (как и бельгийском) кадастре занимает от 3 до 6 месяцев. Здесь тоже имеется "очко" в пользу Бельгии: при покупке в кредит, объект сразу считается собственностью покупателя.
Ипотека для нерезидента
Кстати, о покупке в кредит: право получить ипотеку имеется как у инвесторов Италии, так и у покупателей бельгийских квартир или домов. Но при этом первым придется немало порогов "оббить" прежде, чем они получат согласие одного из местных банков предоставить ипотеку хотя бы 50% стоимости. Остальную половину придется платить самостоятельно, а это немало даже для тех, кто осваивает юг страны (недвижимость Италии на море в Лигурии стоит дешевле, чем в северных районах).
В Бельгии нерезиденту оформить кредит куда проще (и быстрее): местные кредиторы практикуют более открытую политику:
-
сумма займа – до 70% от заявленной цены объекта;
-
годовая ставка по ипотеке – 3-5%;
-
условия оформления почти идентичны для резидентов и нерезидентов;
-
показывать огромные доходы, что обязательно при намерении приобрести недвижимость Италии в ипотеку, для получения ссуды в Бельгии не обязательно.
Дополнительные возможности инвестора: не для всех
Ко всем выгодам инвестор в бельгийскую недвижимость может получить дополнительные преимущества, если обратится за помощью к правильному партнеру. Как раз таким партнером для него станет Доходный дом. Эта компания предлагает инвестору не только оформить кредит на покупку в сумме до 80% от стоимости недвижимости, но и участие в инновационной программе "Виажер", благодаря которой покупатель может получить инвестиционно привлекательный объект по бросовой цене.
Цена вопроса: все начинается с места размещения
Главный вопрос – ценовой – наверняка интересует серьезного вкладчика в зарубежные объекты вне зависимости, привлекает его бельгийская квартира для сдачи ее в аренду или недвижимость Италии на море для отдыха с семьей. Сразу можно сказать: в среднем в Италии цены на квартиры, дома, апартаменты и виллы несколько выше, чем в Бельгии (примерно на 4-8%).
Один из ключевых факторов, влияющих на цену, это расположение. Наиболее привлекательные районы бельгийского направления – Валлония (бюджетный регион) и Фландрия с ее "ромбом", в который входят: Брюссель (здесь можно найти квартиру по цене от 50-70 тысяч евро, что дешевле даже московских предложений), Антверпен, Гент, Левен.
Ключевых итальянских районов меньше, это Неаполь, Рим, Венеция, Верона и соседствующие с ней города. Тем, кого интересует недвижимость в Италии недорого, стоит обратить внимание на Калабрию (здесь цены растут еще медленнее, чем на Севере, но можно найти квартиру за 30-45 тысяч евро).
Обслуживание инвестиционной недвижимости за рубежом
Расходы на содержание имущества в Италии включают:
-
коммунальное обеспечение;
-
налог на недвижимость;
-
налог с дохода от сдачи объекта в аренду (до 20-25%).
В Бельгии последнего налога не предусмотрено: платить налог на доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду не придется. Для ведения бизнеса собственнику-нерезиденту присутствовать в стране не обязательно. Все заботы об объекте может взять на себя управленческая компания. Если таковой станет Доходный дом, она гарантирует клиенту не только прозрачность отношений, но и максимум дохода, и качество состояния его объекта. Так как Доходный дом специализируется как раз на реализации эффективных инвестиционных проектов, а не просто выступает посредником на рынке.
Что Где Когда - за 2 дня
Появились сомнения
Программа Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.
Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
Записаться на тренингобязательная предварительная резервация
Д-клуб Virgin
бесплатно