Неустойчивый климат российского рынка недвижимости
Home » Лентолог » О зарубежной недвижимости » Неустойчивый климат российского рынка недвижимости
«Все течет, все изменяется». Этот афоризм, рожденный в Древней Греции, довольно точно описывает движение современного инвестиционного рынка России.
Меньше всего постоянное движение – «поступательное, колебательное или вращательное» – нравится инвесторам.
Они ищут обратное – постоянство и надежность, в идеале – это стабильность старой Европы.
А именно, одной из ее наиболее экономически развитых представительниц – Бельгии.
Компания Доходный дом предлагает деловым людям сотрудничество в области инвестиций в недвижимость этого государства.
Хотели как лучше
Однако, вернемся в Россию. 6-10 лет назад эффективные инвестиционные стратегии заметно отличались от сегодняшних.
В начале текущего года нашим правительством были предприняты попытки увеличить собираемость налогов за счет повышения прозрачности сегментов рынка недвижимости.
Для этого было озвучено множество инициатив – законодательных, налоговых, градостроительных.
В результате ужесточились требования к финансовому состоянию застройщиков (введено обязательное страхование ответственности), появились проектные ограничения на высотность и плотность застройки в Подмосковье, возросли инфраструктурные нагрузки на девелопера.
Естественно, эти изменения повысили стоимость квадратного метра жилья уже на начальном этапе строительных работ и подняли стоимость входного билета. Потенциал инвестиционного роста цены строящегося квадрата оказался сведенным к минимуму.
Для себя, в случае чего – продадим
В докризисный период в 2008-2010 гг. почти треть сделок на московском рынке жилья были выгодными инвестициями.
Затем «погода» на рынке инвестиционной недвижимости стала ухудшаться.
Показатели прибыльности инвестиционных проектов снизились.
К настоящему времени только около 15 процентов покупателей жилья рассматривают сделки на рынке недвижимости как инвестиционные проекты.
Впрочем, и другие покупатели, приобретающие жилье для собственного проживания, не исключают его будущую перепродажу, однако среди мотивов преобладает стремление со временем улучшить свои жилищные условия.
Нередко помещения приобретаются, чтобы в будущем (которое часто описывается как некий неопределенный срок) сдавать его в аренду под жилье, офисы или торговые помещения и таким образом застраховать «свою старость» или обеспечить будущее детей.
Можно сказать, что инвесторы стали более «пугливыми» и осмотрительными, поэтому все чаще для снижения рисков вкладывают средства в отдельные небольшие помещения.
Такой подход сменил стремление купить несколько квартир, расположенных рядом, или площади максимальных размеров.
Сегодняшняя идеальная инвестиционная модель представляется как быстровозводимая панель и отсутствие конкурентов.
Однако на то он и идеал, что в жизни практически не встречается.
Удачей можно считать «монолит» на стадии завершения, приобретенный у вменяемого застройщика по приемлемой цене. Риск всегда один и тот же: долгострой и кризис.
«Рублевка» – не гарантия
В глазах обывателя приобретение инвестиционной недвижимости на «Рублевке» или московского элитного жилья гарантирует коммерческий успех.
В реальности все далеко неоднозначно.
В 2008-2009 году цены в этом сегменте столичного рынка недвижимости стали стремительно падать.
Выигрышным вложением денег оказалось приобретение «однушек и двушек» в панельных домах вблизи станций метро.
Эксперты сходятся во мнении, что российская недвижимость малоинтересна для инвесторов.
На фоне непредсказуемой динамики цен прибыль от аренды 4-5% годовых – перспектива далеко не блестящая.
Даже в период 20-30% роста стоимости недвижимости, инфляция, достигающая 20% сводила прибыль на нет. Сейчас немалая часть жилья продается для того, чтобы создать финансовые активы за рубежом.
В недалеком будущем снижения цены ожидать не приходится, однако доходность ее будет низкой, поэтому в качестве альтернативы лучше рассматривать депозиты.
У застройщиков тоже далеко не все гладко: рынок жилья насыщен, цены возросли из-за паники в связи с санкциями и реакции на них курса доллара; продажи буксуют.
Невысокая маржа высоколиквидных объектов
Собственно, заголовок раздела исчерпывающе характеризует недвижимость эконом-класса.
Такая позиция принципиально не изменилась с 2008 года – рынок недорогих объектов меньше всего пострадал от кризисных явлений.
Сегодняшние инвесторы, как правило, выбирают одну из стратегий: покупают объекты на стадии котлована и продают по переуступке прав на отметке их 80%-ой готовности.
В ином случае осуществляется перепродажа новых квартир уже на правах собственника, это вариант более прибыльный, однако более долгосрочный и рискованный.
Общая ситуация в стране, цены на рынке недвижимости и законодательство меняются очень интенсивно.
Сделать точные прогнозы на несколько лет вперед сейчас просто невозможно.
Такова общая картина, и разница в уровне жилья здесь принципиальной роли не играет.
Сегодняшняя доходность новостроек от уровня котлована до сдачи объекта в эксплуатацию составляет в среднем 20-30%.
Игра по новым правилам
Пока налог с перепродажи жилых и нежилых помещений для граждан одинаковый. Возможно изменение правил налогообложения в связи с принятием Министерством финансов поправок в Налоговый Кодекс Российской Федерации.
В новых условиях 13% налога с полученного дохода нужно будет платить независимо от сроков владения недвижимостью. В таком случае получение дохода от перепродажи инвестиционной недвижимости ставится под сомнение.
Ничего не потеряют те, кто делает ставку на долгосрочные инвестиционные проекты: долгосрочное владение и сдача объектов в аренду. Те, кто получает доход от перепродажи, вынуждены будут уйти с рынка или искать какие-либо лазейки, например, оформление жилья на престарелых родственников.
Государство, где не нужно искать лазейки
В этом государстве не нужно искать лазейки.
Здесь давно главенствует закон.
Мы уже отмечали, что Бельгия символизирует добропорядочную Европу.
Европу с ее динамично развивающейся экономикой, разумной и сдержанной политикой, стабильностью и прозрачностью финансовой системы и законодательства.
В Бельгии риски инвестирования средств сведены к нулю.
Начиная новый проект с нашей компанией, бизнесмен всегда сможет точно рассчитать его доходность не только на ближайшую, но и на отдаленную перспективу, вплоть до стратегии выхода из инвестиционного проекта.
Нарушить это Великое Постоянство и Надежность сможет разве что пришествие инопланетян.
Легко преодолев последствия кризиса, Бельгия наращивает строительство жилья, его ежегодное удорожание находится в пределах 4-5%.
Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Бельгии составляет 1300 евро.
Это относительно невысокая стоимость – преимущество Бельгии перед ее знаменитыми соседями, например, Францией, где аналогичный квадрат стоит 2300 евро. В Москве –превышает 4000!
Став клиентом компании Доходный дом, инвестор имеет возможность под наши активы получить ипотечный кредит на сумму до 70% от стоимости объекта, а выплатив 10% от общей суммы, может использовать его по своему усмотрению, в том числе – сдать в аренду.
Кстати, в этой стране отсутствует налог на прибыль от такого рода деятельности.
Рост арендной платы постоянен, в 2013 году он составил 13%.
Найти арендаторов на жилую или коммерческую недвижимость и вовсе не проблема: Бельгия – центр мировой политики и экономики.
Слово «Брюссель» мы слышим десятки раз в день, включая телевизор или заходя в интернет: в бельгийской столице размещается штаб-квартира Евросоюза, офис НАТО, центры крупнейших европейских и мировых компаний.
Востребованность в арендных площадях – коммерческих и жилых – всегда актуальна.
Бельгийская недвижимость для среднего класса
Доходный дом предлагает высоколиквидные объекты не только бизнесменам высшего эшелона.
Наши соотечественники среднего класса также могут инвестировать свои накопления в недвижимость Бельгии и с нашей помощью получить вид на жительство в ней.
Для тех, у кого ограничены финансовые возможности, существует возможность приобрести недвижимость в Бельгии посредством Виажер – продажа объектов недвижимости со временным обременением.
Стоимость такой недвижимости всегда ниже рыночной, условия обременения, его сроки предельно четко оговариваются в договоре.
Сотрудники Доходного дома имеют огромный опыт практической работы на европейском рынке недвижимости.
Поэтому профессионально решают все вопросы инвестирования средств в недвижимость Бельгии – от подбора объекта до управления им в процессе эксплуатации
Vitaly PANTE
Что Где Когда - за 2 дня
Появились сомнения
Программа Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.
Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
Записаться на тренингобязательная предварительная резервация
Д-клуб Virgin
бесплатно