Доходный дом управление обслуживание продажа

Инвестиции в пузыри или как не стать банкротом

Home » Лентолог » О зарубежной недвижимости » Инвестиции в пузыри или как не стать банкротом

Масштабы банкротства на рынках недвижимости европейских стран в кризисные годы впечатляют: это тысячи брошенных домов и многомиллионные убытки граждан.

Испанию иногда называют страной замороженных строек – по опубликованным данным таких объектов в этой стране около полутора миллиона.

В докризисные времена 40% ВВП испанская экономика получала от строительства курортных объектов. Кризис 2008 года обрушил этот сектор за несколько месяцев.

На что рассчитывали испанцы, разворачивая такие гигантские объемы строительства, учитывая, что большинство жителей Испании имеет собственное жилье?
 

Манхэттен не получился


В 35 километрах южнее Мадрида находится Сесения – самый известный город-призрак. Этот красивый эпитет Сесения получила вовсе не из-за своей таинственной и романтической истории, а благодаря строительному буму.

Наши отечественные любители похождений Остапа Бендера назвали бы такой проект «Нью-Васюками». На самом деле это была идея испанского миллиардера Франсиско Эрнандо, планировавшего возвести 13,5 тысяч многоэтажных домов и коттеджей.

Предполагалось, что «гигантомания» обойдется бизнесмену в 9 миллиардов евро и новые кварталы старинного города заселят минимум 30 тысяч жителей.

Начало строительства приходится на 2002 год, в 2007 был торжественно открыт первый квартал «мадридского Манхэттена» – так называли тогда проект Эрнандо.

В итоге было построено чуть больше трети запланированного, а обжили новое жилье лишь единицы.

Молодым семьям, мечтающим жить на собственном Манхэттене, банки без больших проблем выдавали кредиты.

Когда «трест лопнул», домовладения были переданы тем же банкам как компенсация невыплаченных кредитов.

В 2009 году издание The Telegraph опубликовано последнее интервью «испанского мечтателя» Франсиско Эрнандо, где он все еще строил планы заселения в город мечты с искусственными гейзерами, бассейнами и стадионами сорока тысяч новых жителей.

Проще всего объяснить фиаско «мадридского Манхэттена» экономическим кризисом. Однако, по мнению многих специалистов, это не главная и не единственная причина случившегося. Строительство остановилось из-за тех самых искусственных гейзеров. Сесения расположена в засушливой, с малым количеством природных источников воды, провинции Кастилия-Ла-Манча.

Жилые массивы Сесении возводились без подводки коммуникаций и обустройства инфраструктуры, в результате мэрия не разрешила дальнейшее строительство. Отток претендентов на жилье начался чуть раньше кризиса, который уже окончательно похоронил ипотечную пирамиду.

А что же Франсиско Эрнандо? Поняв, что проект рухнул окончательно, амбициозный предприниматель переместил бизнес в бывшую испанскую колонию – Экваториальную Гвинею.
 

Промзоны – не место для жилья


Когда в Испании проигрывалась история «Манхэттена», в Италии шла работа над грандиозным проектом «Города в городах. Стройте сегодня Милан будущего».

Идея застройки презентовалась в 2006 году на венецианской Архитектурной биеннале. Застройщики – компания Risanamento SpA – планировали переустройство двух промышленных зон Милана, Montesity и Flack.

С точки зрения разработчиков выбор будущего нового района Милана Санта-Джулия был на редкость удачным: это юго-восточная часть города должна была связать исторический центр Милана, кольцевую автостраду и аэропорт Enrico Forlanini.

Было заявлено строительство жилья, отелей, офисов, магазинов, ресторанов и кафе, планировалось создание выставочного зала и даже конгресс-центра. Реализация проекта до 2011 года должна была обойтись в 1,4 миллиарда долларов.

В 2008-2009 годах проект остановился из-за финансового кризиса. Сегодня "грандиозный проект" – это окруженный забором пустырь и несколько построенных зданий внутри его.

Когда над проектом компании Risanamento по генеральному плану Нормана Фостера нависла угроза банкротства, его пытались спасти два крупнейших банка, ставших участниками проекта.

Последнюю точку в проекте поставили власти Милана. В 2010 году, когда участок был передан в ведение муниципалитета, было заявлено, что зона застройки небезопасна для проживания людей, так как в грунтовых водах в процессе проведенных исследований были найдены экологически вредные вещества.
 

Туманная судьба болгарских долгостроев


В судьбе болгарских долгостроев роковую роль сыграл один, мягко говоря, странный закон. В соответствии с ним, владельцем строящегося объекта и земельного участка вокруг является застройщик до тех пор, пока не будет выполнено 70% проектных работ. Покупатели этой недвижимости заключают контракт с застройщиками и, естественно, вносят средства в реализацию проекта с начала работы.

Почуяв первые признаки приближающего кризиса, болгарские застройщики поспешили заложить объекты как «свое» имущество в банк, получали немалые деньги и уезжали подальше от гнева несостоявшихся владельцев недвижимости. Все строенное и недостроенное имущество теперь принадлежит банкам, и судьба болгарских долгостроев весьма туманна.
 

История со счастливым концом


Законодательство Испании, Италии, Болгарии, как следует из приведенных примеров, явно не на стороне покупателей новой недвижимости. Как же развиваются события в других европейских странах, где «все под контролем», есть ли там брошенные стройки?

Однозначно – в таких государствах «строительные пузыри» не надуваются до невероятных размеров и с треском не лопаются, хотя последствия кризиса дают себя знать.

Голландский проект Blauwestad в Гронинге, Голландия, также был свернут из-за недостаточного финансирования. Предполагалось строительство пяти кварталов с жильем разного формата, создание обширной зеленой зоны с искусственным озером и водохранилищем, многочисленными объектами для досуга.

Момент сворачивания стройки в Голландии принципиально отличался от таковых в южных странах Европы. Местные власти в Голландии незамедлительно приняли на себя долг в 39 миллионов евро, и только после этого проект стал сокращаться.

Очевидно, шансы утратить деньги значительно меньше в странах с развитым рынком недвижимости, надежной системой страхования, соответствующей законодательной базой, обеспечивающей и в суде, и на уровне местных властей приоритетную защиту покупателя. Таких стран в мире немного: Канада, Австралия, Новая Зеландия, в Европе – Германия, страны Скандинавии, Франция, Швейцария, Австрия, Великобритания.
 

Бельгия: закон на стороне покупателя

 

Отдельно нужно выделить Бельгию. В этой стране, как ни в какой другой, покупатель защищен законодательством, а права застройщика ограничены, поэтому покупка недвижимости в Бельгии безопасна.

В частности, исключены случаи подписания нотариального акта на незавершенное строительство до окончания этапа возведения фундамента.

Средства вносятся поэтапно, оплачивается только полностью выполненная работа, при этом жестко регламентируется максимальная сумма вносимых денег. На практике стороительство всегда опережает оплаченную покупателем сумму, выполняется принцип – сначала работа, потом оплата.

Как бы ни хотелось отечественным бизнесменам стать владельцами недвижимости в Германии, Скандинавии, Франции, Швейцарии, Австрии, Великобритании, в реальной ситуации они оказываются перед фактом: законы этих стран ставят россиянам столько препон, что пробиться на их рынки недвижимости почти невозможно.

Бельгия, размещенная в центре Западной Европы, открыта для российских инвесторов. К примеру, законодательством определены единые условия приобретения недвижимости для граждан Бельгии и иностранцев, им предоставляется одинаковая возможность взять ипотеку в бельгийском банке.

Постоянный рост стоимости объектов недвижимости в Бельгии определяет их высокую ликвидность. Существенные пассивные доходы могут быть получены владельцами недвижимости от сдачи ее в наем – в столице Бельгии и крупных городах страны эта проблема решается чрезвычайно просто.

Стать владельцем недвижимости в Бельгии проще всего, обратившись в инвестиционную компанию Доходный дом. С 2005 года, работая на рынке недвижимости Бельгии, наша компания имеет колоссальный опыт и обширные знания проведения всех операций с недвижимостью в этом Королевстве.

Мы предлагаем своим клиентам рентабельные и высоколиквидные объекты недвижимости в Бельгии.  

Наши юристы, отлично знающие нюансы бельгийского законодательства, обеспечат проведение процедуры инвестирования средств в недвижимость в точном соответствии с законами страны, что гарантирует чистоту сделки. Мы можем взять на себя управление и обслуживание недвижимости в Бельгии – от взаимодействия с коммунальными службами до подбора арендаторов и деликатного контроля за их проживанием. 



 

Что Где Когда - за 2 дня

Возникли вопросы 
Появились сомнения 
Программа  Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.

Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
обязательная предварительная резервация


Д-клуб Virgin  
бесплатно 

Записаться на тренинг

Заказать звонок

Если операторы заняты, пожалуйста, перезвоните