Цыплят по осени считают – правильно оцениваем инвестиционную привлекательность объекта с учетом всех налогов
Home » Лентолог » О зарубежной недвижимости » Цыплят по осени считают – правильно оцениваем инвестиционную привлекательность объекта с учетом всех налогов
Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости разных стран заключается в целом ряде факторов – стоимости недвижимости, возможность получения ипотеки, налоги на покупку и содержание недвижимости и т. д.
Многие, кто приобретает недвижимость сегодня, в будущем рассчитывают ее удачно продать, получив хорошую прибыль. При строительстве таких планов, однако, некоторые покупатели редко учитывают такой немаловажный момент, как налоги, которые необходимо будет заплатить в будущем, продавая свою собственность.
Как результат - часть продавцов остается разочарованными такой сделкой, получая на руки меньше чем ожидалось. Чтобы избежать этого потенциальному инвестору необходимо комплексно подойти к выбору объекта недвижимости, оценив заранее все затраты связанные с приобретением, содержанием и продажей.
Основный налог, который оплачивает владелец недвижимости при ее продаже - налог на прирост капитала. Он высчитывается как разница между ценой покупки объекта и стоимостью, по которой он был впоследствии продан. Эта разница называется «приростом капитала» и в некоторых странах достигает почти 50 %.
Как это выглядит, рассмотрим на примере некоторых стран, которым при покупке недвижимости за рубежом часто отдают предпочтение жители России, Украины, Казахстана и т.д.
Ключевую роль при определении ставки налога на прибыль играет фактор времени, а именно как долго продаваемый объект находился у вас в собственности, а также сумма дохода, которую вы получаете.
Ставки налога на прирост капитала широко варьируются: стандартная ставка такого налога для Франции составляет 33,3% + социальный сбор 15,5 % от разницы между сумой покупки и продажи. В Испании придется отдать государству от 21% до 27 % прибыли, в Австрии - 25 %, Италии - 20%, Латвии - 15%, Швейцарии от 25% до 50 %. Владельцу недвижимости в Германии, при ее продаже в первые 10 лет после покупки, также придется платить специальный спекулятивный налог, который может достигать 40 %. В США налог на прирост капитала привязан к годовому доходу продавца. К собственникам, чей годовой доход составляет более 400 тыс. в год применяется налоговая ставка 20 %, к остальным -15 %.
Тем не менее, вышеперечисленные страны позиционируют себя как социальные государства, и принципы социальной справедливости им не чужды. Поэтому во многих странах - Германии, Франции, Италии, Чехии налогом почти не облагаются объекты недвижимости, используемые для собственного проживания.
В некоторых странах конкретно оговариваются минимальные сроки проживания - чаще всего это последние 2 года перед продажей. В Германии, помимо этого, предусматривается уменьшение налоговых отчислений для семейных пар по сравнению с владельцами не состоящими в браке, а собственники с годовым доходом менее €7 834 в год вообще освобождаются от оплаты налога.
Обладатели латвийской недвижимости могут не платить налог на прибыль от ее продажи, если они владели ней более 60 месяцев.
В Австрии после 10 лет с момента покупки, владельцы вправе рассчитывать на ежегодное сокращение этого налога на 2 %, как защита от инфляции, а в Швейцарии вопрос налоговых отчислений решается каждым кантоном самостоятельно.
Французским продавцам повезло еще меньше, так как владелец недвижимости освобождается от уплаты специального социального сбора в размере 15, 5 % от прибыли только по истечении 30 лет.
К сожалению, подобного рода льготами могут воспользоваться преимущественно граждане этих стран (либо резиденты ЕС). Нерезиденты, продающие свою недвижимость в большинстве случаев, будут, как говориться, платить по полной программе.
Более того, в Испании, к примеру, после сделки продажи имущества вы получите сразу на руки только 97 % от ожидаемой суммы. 3 % удерживается государством в качестве залога на случай, если нерезидент захочет покинуть страну, так и не оплатив в казну положенных выплат. В случае, если прироста капитала не было деньги будут вам возвращены. Однако, зачастую, это занимает не мало времени и требует дополнительных расходов на услуги адвоката.
Неоспоримое преимущество покупки недвижимости в королевстве Бельгия - отсутствие налога на капитал и на его прирост его рыночной стоимости (при условии, что вы владеете собственностью 5 лет).
Иногда жизненные обстоятельства вносят свои коррективы, и возникает необходимость в продаже вашей бельгийской недвижимости до окончания этого пятилетнего срока. В этом случае налоговое право не только не накажет вас рублем, но и, в ряде случаев, предложит специальные налоговые льготы. Например, если вы продаете вашу недвижимость в первые 2 года после ее приобретения, то вправе рассчитывать на возврат вам 3/5 оплаченного ранее налога при покупке недвижимости. А это около 60 % от суммы налога, оплаченного при покупке. Такие льготы предоставляют единицы стран в Европе и создают наиболее благоприятные условия для инвесторов.
Бельгия является налоговым оазисом еще и потому, что ряд запутанных налоговых реформ, которые перманентно пытаются воплотить в жизнь, привел к тому, что заниматься налоговым планированием бельгийцы могут даже не выходя из дому, – указав свое место жительства в одной части страны, а оформляя недвижимость в другой.
Отметим также, что последние годы это маленькое королевство составило достойную налоговую альтернативу Кипру и Швейцарии, а клиенты из США, Казахстана, России, Франции уже широко используют ее в своих налоговых схемах.
Юристы компании Доходный дом хорошо подготовлены, знают все нюансы налогового законодательства и могут профессионально представлять Ваши интересы как инвестора.
Очередным аргументом в пользу инвестирования в бельгийскую недвижимость - это доступность и прозрачность ее банковской системы. Бельгийские банки предоставляют возможность в получении ипотечного кредита по очень выгодным ставкам - на уровне 3,0% - 4,% годовых.
Последнее время, ряд банков ужесточил требования к заемщикам из стран СНГ. Однако, для клиентов компании Доходный дом, при правильно подготовленном нами пакете документов, чаще всего делается исключение, и кредиты, как правило, выдаются.
По бельгийским законам владелец имеет право распоряжаться недвижимостью, например, сдавать в аренду, сразу же после оформления кредита в банке, оплатив только небольшую часть. При грамотном подходе рентабельность на собственные инвестиции составляет до 20 % в год.
Такое право есть далеко не у всех собственников в других странах. В ряде средиземноморских стран, особенно любимых россиянами - Хорватии, Черногории и Сербии право сдавать жилье в аренду появляется только после полной оплаты объекта недвижимости.
Именно поэтому вдумчивые инвесторы останавливают свой выбор на Бельгии, как стране, вызывающей большое доверие для сохранения и приумножения собственного капитала.
Самостоятельный выбор подходящего объекта для инвестиций - задача не из легких. В этом вы можете положиться на сотрудников компании Доходный дом, которые предлагают законченный цикл услуг в подборе, финансировании, управлении и обслуживании недвижимости.
Что Где Когда - за 2 дня
Появились сомнения
Программа Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.
Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
Записаться на тренингобязательная предварительная резервация
Д-клуб Virgin
бесплатно