Технико-экономическое обоснование (ТЭО) Проекта
Каждый инвестор должен прежде всего получить ответ на два вопроса:
-
Безопасность
-
Рентабельность
Но ответ на эти два вопросa может дать далеко не каждый. В чем же сложность и секрет? Здесь вовсе нет секретa, всe дело в компетентности, в доскональном изучении вопроса и ежедневной практике. Составляя ТЭО, мы изучаем следующие вопросы:
-
Анализ и структура финансирования.
-
Проводим оценкy, см. Ниже «Методы оценки зарубежной недвижимости»,
-
Арендаторы/состояние и сроки окончания контрактов аренды
-
Стратегия развития на следующие 10-30 лет
-
Возможности ипотечного кредитования
-
Возможность получения ВНЖ (в случае необходимости)
-
Дееспособность и правоспособность продавца Долги, кредиты, ипотека, залог
-
Другие предложения и замечания экспертов Заземление/дифференциальные автоматы
-
Электрические щиты и их соответствие установленным требованиям
-
Заявители на право первого выкупа
-
Заявлен ли памятником архитектуры или др
-
Зонирование
-
Предназначение земли
-
Наличие совладельцев
-
Право на постройку
-
Нарушение или злоупотребления при строительстве
-
Определение оптимальной фазы для выхода из проекта с максимальным доходом
-
Оценка минимальных расходов для дальнейшей эксплуатации
-
Правомочность третьих лиц на доход от аренды
-
Предпочтительные формы собственности: юридическая, физическая или комбинированная
-
Разработка альтернативных сценариев эксплуатации, офисы, торговые или смешанное
-
Сервитут (право ограниченного пользования)
Состояние:
-
Состояние водоснабжения/канализации
-
Состояние дымоходов
-
Состояние интерьера
-
Состояние оборудования отопления/котла
-
Подземные хранилища для мазута
-
Oпасности загрязнения почвы (сертификат)
-
Пожарная система/датчики
-
Состояние кровли
-
Сырость, плесень, близость грунтовых вод
-
Стабильность постройки/почвы
-
Экспроприация земли
Методы оценки зарубежной недвижимости
В Бельгии существуют три базовых метода оценки недвижимости, но наиболее обьективной будет та, которая будет учитывать все три, а не заменять их.
-
доходный метод - рентабельность и/или доходность
-
затратный метод - то сколько этот стоило и/или будет стоить что бы построить сейчас
-
сравнительный метод - максимально-аналогичные по всем характеристикам в данном месте.
Доходный метод- включает два варинта:
-
Доходность/рентабельность
-
Дисконт/капитализация
В Бельгии наиболе популярен доходный метод определения рыночной стоимости. Он находит свое применение преимущественно при оценке сданного в аренду жилищного фонда, земельных участков, коммерческой и промышленной недвижимости, смешанного использования земельных участков. Этот метод отражает экономическую сторону использования недвижимости, то есть ее рентабельность.
Затратный метод в Бельгии используется преимущественно для земельных участков единоличного использования, это в первую очередь для вилл на одну семью. Так как речь о рентабельности не шла изначально. Важными параметрами, в данном случае, будут затраты на приобретение земельного участка и само строительство здания. К тому, конечно, стоит прибавить сосотояние и т.д., для ее приближения к рыночной стоимости применяется корректировка на рыночные цены. При этом фактические затраты на данный момент, даже подтвержденные документально, не могут и не должны вести к созданию стоимости.
Сравнительный метод говорит сам за себя, но в чистом виде его применять практически невозможно, так как вероятность того, что аналогичные проекты будут копировать друг друга минимальна, но это явлется важной точкой отсчета в оценке, и имеет влияние на формирование заключения.
оставить заявку и подобрать объект выбрать на сайте и купить здесь Бизнес - иммиграция
Предварительные консультации осуществляются бесплатно при условии регистрации на веб сайте и письменного обращения с кратким описанием сути вопроса.
Последующие, индивидуальные и более углубленные консультации, а также другие административные услуги предоставляются после предварительной оплаты. Все консультационные расходы будyт впоследствии вычтены из стоимости услуг (коммисионных) при приобретении объекта недвижимости.
Таким образом все административные и консалтинговые услуги - бесплатно*.
*Д-xpert ВНЖ и ТЭО оговариваются индивидуально
Указанная ниже сумма это пред.оплата за вторую и последующие консультации и другие административные услуги / тарифы
Получить дополнительное инфо
Что Где Когда - за 2 дня
Появились сомнения
Программа Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.
Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
Записаться на тренингобязательная предварительная резервация
Д-клуб Virgin
бесплатно