Доходный дом управление обслуживание продажа

Седеющая Европа: демографическая ситуация и перспективы для инвесторов

Home » Лентолог » О зарубежной недвижимости » Седеющая Европа: демографическая ситуация и перспективы для инвесторов

В ближайшие десятилетия ожидаются существенные изменения в возрастной характеристике населения и количестве жителей Европы. Это обусловлено двумя основными причинами – продолжающееся увеличение длительности жизни и естественным старением поколения «бэби-бума».
 
Невзирая на то, что службы по уходу за нетрудоспособным населением предоставляют свои услуги всем возрастным категориям, большинство пользующихся такими видами услуг находятся в пенсионном возрасте. Соответственно, уровень спроса на такие услуги в большей степени определяется престарелыми людьми, нежели населением трудоспособного возраста. Данный баланс поколений можно выразить в виде возрастного коэффициента (этот показатель рассчитывается делением общего количества престарелого населения, которое уже не является экономически активным (т.е. в возрасте от 65 и старше), на число лиц трудоспособного возраста (15-64). Чаще всего возрастной коэффициент выражается в процентах: коэффициент 25% означает, что люди пожилого возраста составляют четверть от населения трудоспособного возраста (другими словами, четыре трудоспособных человека приходятся на одного гражданина пенсионного возраста). Этот коэффициент описывает соотношение сегмента престарелого населения (65 лет и более) и группы экономически активных людей (15-64 лет).
 
График справа  ''Соотношение количества пожилых людей (>65) к трудоспособному населению''

На графике изображено соотношение количества пожилых людей к работоспособному населению в Европе. В Германии (29,9 %) и Италии (30,2%) зафиксирован самый большой процент пожилых людей относительно населения трудоспособного возраста: на каждого гражданина старше 65 лет приходилось всего, примерно, три человека в возрасте 15 - 64. На дату составления графика, Швеция находилась на четвёртом месте по возрастному коэффициенту с результатом 26,4%, что значительно ближе к среднему показателю по Европейскому Союзу в 27%, который означает, что на четырёх работающих приходится приблизительно один человек, находящийся на пенсии. Великобритания (24,1%) и Бельгия (25,9%) продемонстрировали возрастной коэффициент, приближающийся к среднеевропейскому уровню (25%). В Румынии и Польше на каждого пенсионера приходилось 5 работающих людей. А в Исландии один из лучших показателей - почти шесть людей трудоспособного возраста на одного человека пенсионного возраста.
 

Прогнозы развития демографической ситуации и динамика спроса на дома престарелых в Европе

 График №2 ''Прогнозируемый возрастной коэффициент''   Источник: Евростат

Прогнозирование демографических тенденций поможет учесть предстоящие изменения в распределении ресурсов между поколениями и оценить финансовую устойчивость и нагрузку на службы по уходу за нетрудоспособным населением, в первую очередь определить необходимый объем инвестиций для строительства домов для престарелых в Европе. Согласно прогнозам Евростата (см. график №2), к 2020 году в Европе соотношение жителей пенсионного возраста к трудоспособному населению будет один к трем - на каждое лицо, достигшее 65 лет будет три гражданина трудоспособного возраста. К 2045 году следует ожидать дальнейшего развития такого тренда: всего два экономически активных человека будут обеспечивать одного пенсионера. При этом Италия и Германия достигнут таких показателей на 10 лет раньше, чем остальная Европа.
 

Выгодно ли инвестировать в дома для престарелых?

Индустрия ухода за нетрудоспособными и престарелыми людьми - это быстро развивающий сектор, который может обеспечить качественную защиту финансам в сложных экономических условиях. К тому же, эта область экономики не подвержена циклическим колебаниям, обеспечивая инвесторам непрерывный денежный поток на стабильном уровне. С недавних пор наблюдается существенный рост инвестирования в дома для престарелых в Европе со стороны пенсионных фондов и частного капитала, которые считают данный сектор доходным, прибыльным и имеющим большой потенциал роста.
 
Дома для престарелых являются жизненно необходимыми для стареющего населения Европы. Согласно отчётам Европейского Союза, средняя продолжительность жизни людей постоянно увеличивается. За последние 20 лет зафиксирован рост длительности жизни на 4,8 года, а в следующие 20 лет ожидается, что люди станут жить ещё на 6 лет дольше. К примеру, Управление Национальной Статистики Великобритании опубликовало отчёт, в котором прогнозируется, что число жителей в возрасте старше 85 лет утроится к 2081 году и составит 7 млн.
 
Взяв за основу предположение, что для 40% граждан старше 85 лет потребуется место в домах престарелых, либо уход на дому, можно ожидать, что в ближайшие 20 лет будет необходимо создать дополнительно порядка 800.000 номеров в домах для престарелых и это только в Великобритании. На данный момент в Великобритании дома для престарелых могут принять всего 24.000 пенсионеров и согласно прогнозируемому спросу, потребуется как минимум удвоить количество домов для престарелых, для того чтобы удовлетворить потребность в необходимом жилье для пенсионеров в ближайшие несколько лет.
 
Спрос на дома для престарелых в Европе высокий и на основании прогнозов спрос будет только увеличиваться. Инвесторам нужно действовать оперативно, чтобы не упустить эту превосходную возможность.

Инвестиции в сектор ухода за нетрудоспособным и престарелым населением являются надёжными вложениями - они требуют гораздо меньшего участия инвестора, чем другие виды коммерческой/жилой недвижимости. На самом деле, участия практически не потребуется. Инвестиции в дома для престарелых являются «Buy-to-let», что означает, что управление будет осуществляться специализирующейся компанией, которая обладает лицензией для осуществления такой деятельности. Инвестиции в дома для престарелых в Европе являются высокоприбыльными активами, которые должны присутствовать в портфолио каждого серьёзного инвестора.
 

Пять весомых причин инвестировать в дома для престарелых в Бельгии

  1. Высокий уровень прибыли с вложенных средств вместе с высокой внутренней нормой доходности.
     
    Благодаря вариативному сочетанию недвижимого имущества, услуг планирования и проектирования, рынок домов для престарелых в Бельгии в настоящий момент обеспечивает хороший уровень дохода с инвестиций, который варьируется в диапазоне от 7 до 11% свободных от налогов и прозрачных средств. Внутренняя норма доходности колеблется в пределах 10-20%.
     

  2. Факторы спроса весьма положительные и прогнозируемые по сравнению с другими видами недвижимости.
     
    Поскольку поколение «бэби-бума» достигло возраста выхода на пенсию, наблюдается существенный прирост пожилого населения. По прогнозам в ближайшее десятилетие следует ожидать что доля людей пенсионного возраста составит 35% всего населения Королевства Бельгии. Это доказывает острую нужду в увеличении количества домов для престарелых.
     
    Спрос на дома для пожилых определяется не только экономическими или политическими факторами наряду с демографическими особенностями. В большей степени на спрос оказывают влияние независимые факторы, которые не поддаются регулированию со стороны человеческой активности. Невозможно контролировать старение людей, поэтому спрос в этом сегменте инвестиций всегда стабилен, чего нельзя сказать касательно офисной, жилой или промышленной недвижимости. 

  3. Независимый деловой цикл

    Как и любые виды недвижимости, дома для престарелых имеют свой бизнес цикл. Спрос на дома для престарелых намного меньше подвержен влиянию спада или подъёма трудовой занятости населения либо увеличения, снижения ВНП. Современные пенсионеры в развитых странах мира намного лучше обеспечены с финансовой точки зрения, что позволяет им комфортно жить после выхода на пенсию благодаря индивидуальным пенсионным планам, государственным программам поддержки, процентам с осуществленных инвестиций.
     
    В то время как спрос подвергается умеренному влиянию сильнейшей инфляции и соответственно, связанным с этим затруднениям продажи жилой недвижимости, социальные выплаты населению пенсионного возраста и товары первой необходимости являются теми главными подушками безопасности, которые поддерживают традиционную экономику, что в свою очередь обеспечивает спрос на другие виды собственности. Цикл деловой активности в сфере инвестиций в дома престарелых исключительно определяется возможностями капитала той или иной организации или инвестора.

    Даже на рынках развитых стран, которые достигли временной насыщенности в области услуг для ухода за престарелыми, многим национальным инвесторам по-прежнему удаётся сохранять высокую востребованность своих домов для престарелых на уровне 88% и даже выше. Есть немало примеров, когда компании с новыми и оригинальными видами недвижимости перехватывают рыночную долю у владельцев старой и традиционной собственности. Это даёт основания полагать, что помимо спроса на многоместные дома для престарелых  есть также определённый спрос на индивидуальное жилье для престарелых. Добавление такой недвижимости в портфолио инвестора поможет снизить риски при стабильном уровне дохода, либо увеличить доход при равных рисках.

  4. Благодаря невысокой стоимости строительства пристроек можно увеличить рентабельность инвестиций при расширении площади существующих зданий
     
    Высокий процент постоянных расходов в индустрии способен создать серьёзные проблемы там, где происходит резкое снижение спроса на продукцию, но он также предоставляет превосходные возможности для наращивания прибыли. Небольшие пристройки к уже эксплуатируемой собственности могут привести к существенному росту чистой операционной прибыли (ЧОП) и обеспечить увеличение внутренней нормы доходности заёмных средств на 30% при лишь незначительном увеличении рисков.
     
    Например, если к зданию, занимающему 100 единиц площади, пристроить крыло, предназначенное для ухода за пенсионерами (дом для пенсионеров), занимающее 30 единиц площади, постоянные расходы возрастут незначительно. Добавятся лишь затраты на заработную плату няням, коммунальные услуги и еду. Поскольку новая площадь будет обладать высокой доходностью на единицу площади (в отличии от жилых квартир), можно ожидать значительного прироста чистой операционной прибыли.
     
    В приведенном примере ЧОП может быть увеличена на $500,000 ежегодно при дополнительных инвестициях в акционерный капитал в размере $1,500,000. Это удвоит ценность дополнительных инвестиций при норме капитализации 11%.
     

  5. В настоящий момент рынок не работает эффективно,  что обеспечивает возможность получать высокий уровень возврата от инвестиций в дома для престарелых
     
    В то время как для инвестиций в другие типы недвижимости создаются разные информационно-аналитические службы как национального масштаба, так и локальные организации, инвестиции в дома для престарелых по-прежнему остаются мало изученными. На самом деле, даже если и есть консультанты в данной нише, то они плохо ориентируются в поиске и понимании реально работающих взаимосвязей и ключевых движущих факторов, которые определяют спрос и предложение и их влияние на эффективность инвестиций.
     

Выгода инвестиций в сектор ухода за пожилыми людьми

Фундаментальные исследования показывают, что инвестиции в дома для престарелых в Европе обеспечивают высокий уровень рентабельности.  Мы помогаем нашим инвесторам использовать эти возможности для увеличения рентабельности при минимальных рисках.

Индустрия ухода за престарелыми достаточно велика и характеризуется высокой чистой операционной прибылью, которая достигает 50% от общего дохода, получаемого в сфере многоквартирных домов. Разумное инвестирование в данную область позволяет инвесторам добиться высокой доходности при умеренном инвестиционном риске от собственности, которая менее всего подвержена влиянию бизнес циклов.

Институциональные инвесторы могут вкладывать средства в строительство домов для престарелых в Европе для того, чтобы сбалансировать свои портфели и уменьшить их волатильность. При помощи опытных консультантов в сфере инвестиций в дома для престарелых, частные инвесторы всё больше будут вкладывать средства в этот сектор.
 

Доходный дом - надёжный партнер для инвестирования в дома для престарелых в Европе 

Наша компания уже более восьми лет работает на рынке недвижимости Бельгии, мы работаем для того, чтобы обеспечить самостоятельным и институциональным инвесторам возможность вкладывать средства в сектор недвижимости по уходу за пенсионерами – дома для престарелых.
 

Гибкость выбора стратегий инвестирования

Наша компания осуществляет инвестирование в различные типы недвижимости, предназначенную для ухода за пенсионерами. 

Мы сформулировали несколько индивидуальных стратегий инвестирования в сектор жилья для престарелых. Причём каждая из этих стратегий обеспечивает высокую доходность и характеризуется разным соотношением риска и доходности.

Мы понимаем, что инвесторы могут позволить себе разную степень риска в своих портфелях и, поэтому, мы разработали стратегии так, чтобы максимально удовлетворить запросы каждого инвестора. Наши стратегии варьируются от наименее рискованных инвестиций с высокой степенью надёжности до более смелых, но предоставляющих большую выгоду. У нас есть потенциальные объекты для инвестиций по всем типам инвестиционных стратегий.

Инвестиции в дома для престарелых в Европе исторически проявили себя как надёжные и будут продолжать укреплять свою значимость из-за устойчивой тенденции в демографии, которая связана со старением поколения «бэби-бума» и увеличением продолжительности жизни. Согласно прогнозам, в Европе в ближайшие годы спрос будет стабильно опережать предложение как по индивидуальному жилью для пенсионеров, так и в многоместных домах для престарелых.

 

Что Где Когда - за 2 дня

Возникли вопросы 
Появились сомнения 
Программа  Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.

Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
обязательная предварительная резервация


Д-клуб Virgin  
бесплатно 

Записаться на тренинг

Заказать звонок

Если операторы заняты, пожалуйста, перезвоните