Доходный дом управление обслуживание продажа

Зарубежный рынок первичного жилья: все по закону!

Home » Лентолог » Новости зарубежной недвижимости » Зарубежный рынок первичного жилья: все по закону!

Быстрорастущий и доходный рынок первичной российской недвижимости имеет подмоченную репутацию, связанную с его высокими рисками.

С завидной частотой средства массовой информации выдают сюжеты об обманутых дольщиках, показывают пикеты несостоявшихся новоселов против недобросовестных застройщиков.

Примечательно, что героями разыгрываемых драм бывают как претенденты на бюджетные «панельки», так и «небожители элитных апартаментов».

У виновников-застройщиков своя правда, во всех грехах они не преминут обвинить кризис и монстров из банковской системы.

У подобных историй российская прописка, за рубежом такое случается крайне редко.

При этом финансовый кризис не зря называют мировым, а зарубежные банкиры свою выгоду никогда не упустят.

Чем объясняется отсутствие рисков на первичном рынке зарубежного жилья, действительно ли все там так безопасно, как принято считать, о каких скрытых за внешним благополучием неприятных сюрпризах лучше быть осведомленным заранее?

 

«Доверим, когда проверим!»


Главный секрет успешно реализованных проектов по строительству новостроек за рубежом заключается в надежных схемах финансирования.

Девелоперы в большинстве развитых стран только тогда получают возможность начать строительство, когда подтвердят свою финансовую состоятельность, то есть наличие собственных средств или банковского кредита в полной сумме, необходимой для строительства.

Только тогда им могут быть разрешены строительство и продажи.

Такой порядок исключает попытку строить объект на средства от его продажи.

Приведем примеры подобных схем. В Нью-Йорке застройщик открывает в банке депозитный счет из средств покупателя, при этом размер вклада составляет 10% от стоимости строящегося жилья.

Доступ девелопера к вкладу открывается только после завершения строительных и отделочных работ. Подобный порядок существует и в Лондоне, размер депозита здесь иногда доходит до 30%.

В Швейцарии и Франции у застройщиков есть возможность вкладывать в строительство средства, полученные от продаж новостроек, но покупатели рассчитываются с застройщиком поэтапно, по ходу строительных работ, к их завершению вся необходимая сумма выплачивается полностью.

Кроме депозита покупателям иногда приходится оплачивать бронь в размере 1% от стоимости зарубежной новостройки. Эта мера позволяет снять жилой объект с продажи на период согласования его окончательной стоимости.

В течение этого времени застройщик и покупатель могут обмениваться подписанными документами, содержащими предложения и контрпредложения.

Внося своеобразный залог, покупатель подтверждает свои серьезные намерения, тем более, что деньги, уплаченные в виде брони, в случае отказа от строящейся недвижимости уже не возвращаются.

Если сделка купли-продажи состоялась, то стоимость брони зачисляется в общую выплаченную сумму.

Еще одним условием снижения рисков на первичных рынках недвижимости за рубежом можно считать посредничество юристов (или нотариусов) при проведении операций купли-продажи между застройщиком и покупателем.

Таким образом, прямые взаимодействия между участниками сделки и, самое главное, возможные риски сведены до минимума.

В первую очередь, посредники задействуются в решении финансовых вопросов: задача покупателя – перевести средства на счет своего юриста (нотариуса), который затем работает с юристом застройщика.

Безусловно, услуги профессионалов являются дополнительными расходами, причем немалыми.

К примеру, в Великобритании оплата юриста обойдется покупателю в 0,5-1% от стоимости новостройки, на европейском континенте подобные функции осуществляют нотариусы, цена их услуг – 1,5-3% от стоимости жилья.

Стороны взаимно заинтересованы в подобном сотрудничестве: покупатель получает гарантии безопасности, его деньгам ничто не угрожает.

Юрист или нотариус будет стремиться максимально качественно выполнить свою работу.

Ни юрист ни нотариус не рискнет поставить на кон профессиональную репутацию, которая в европейских странах, также как и лицензия на оказание услуг, дорогого стоит.

У покупателя новостройки за рубежом, как правило, есть дополнительные обязательные расходы.

Это могут быть услуги переводчика при оформлении документов, почтовые расходы, гербовый сбор (уплачивается государству при получении титула), открытие банковского спецсчета.

Наконец, налоги, размеры которых определяются в зависимости от региона и стоимости недвижимости.

Покупатель за рубежом чаще всего избавлен от уплаты комиссионных агентству недвижимости – это обязанность застройщика.

Отсутствие наличных расчетов также повышает степень надежности сделок на первичном рынке недвижимости.

Движение денег осуществляется в виде банковских переводов, оплаты идут при помощи чеков. Получатель денег может даже не иметь кассы для получения наличных.

В Испании, Греции, Италии, других странах, имеющих повышенный для европейцев уровень коррупции, часть стоимости недорогой первичной недвижимости – обычно не более 10% – может оплачиваться наличными.

 

Без иллюзий


Однако, какие бы разумные правила не действовали, какие бы способы защиты потребителей не включались, стопроцентной защиты от разномасштабных мошенников все же не существует – они водятся повсеместно, в том числе и в правовой Европе.

Другое дело, что при верховенстве закона у обманутого покупателя есть большая доля вероятности вернуть основную часть вложенных в фирму «Рога и копыта» средств.

Чтобы поберечь нервы и сэкономить время на общение со страховыми компаниями, лучше следовать простому совету: не расслабляться и прежде чем отдать в руки девелоперской компании собственные деньги, тщательно изучить ее деятельность.

Новостройки за рубежом таят еще одну иллюзию: прирост стоимости по ходу строительства. В России есть возможность неплохо заработать, вложив деньги в новостройку на этапе котлована, после завершения строительства недвижимость можно продать, получив 20-30% прибыли.

За рубежом эта схема не работает, исключения встречаются на первичных рынках недвижимости Нью-Йорка (США) или Лондона (Великобритания) когда речь идет о дорогостоящих проектах.

Эксперты единодушны во мнении, что существует совсем немного европейских стран, где инвестирование в новостройки может быть выгодным. Как правило, ценовая разница между вложенными средствами в новостройку и суммой, за которую можно продать готовый объект, не существенна.

С настороженностью следует отнестись к новостройке, если возведены три-четыре этажа, а объект не продан. Его цена и уровень ликвидности вызывают сомнения.

 

Достоинства без искусственного ажиотажа


недвижимость в бельгииИз всего вышесказанного следует вывод: вкладывать средства в новостройку за рубежом можно лишь в том случае, если жилье приобретается для себя.

Чтобы вложенные средства работали и давали прибыль, выгоднее вкладывать их в недвижимость на вторичном рынке.

Бельгия – одна из стран Еврозоны, где риски инвесторов сведены к минимуму.

Преимущества страны – стабильные экономические, политические и социальные отношения, заинтересованность государства в иностранных инвестициях, ярко выраженные черты правового государства.

На рынке недвижимости в Бельгии пока нет такого искусственного ажиотажа, как в соседних странах – Германии, Франции или Великобритании, однако достоинств у бельгийского рынка не меньше, в первую очередь, в уровне и сбалансированности цен.

Инвестиционная компания 
Доходный дом не обещает "золотой дождь", мы не строим воздушные замки.

Мы гарантируем своим клиентам прибыль от реализации инвестиционного проекта по доходной и жилой недвижимости в тех пределах, которые заявлены в наших финансовых расчетах, которые проведены по каждому объекту недвижимости, выставленному у нас на сайте.

Эти гарантии базируются на результатах финансового анализа рентабельности инвестиций, а также данных проведенной нашими специалистами предварительной экспертизы, понимании механизма формирования цены на недвижимость.

Давно, почти десять лет, работая на европейском рынке, мы досконально изучили его и имеем возможность выбирать лучшие объекты.

Мы ломаем стереотипы, утверждающие, что стать обладателем собственной недвижимости в Бельгии - благополучной европейской стране могут только люди со сверхдоходами.

Людям со средним достатком, а также нашим клиентам, у которых есть проблемы с получением кредита, мы предлагаем виажер – приобретение жилой недвижимости в Бельгии по цене ниже рыночной и с временным обременением.

Его вид, продолжительность, заранее известны – они прописаны в договоре купли-продажи.

Клиенты могут рассчитывать на нашу помощь не только на этапе выбора объекта недвижимости и оформления сделки, но и после – когда клиенту нужна будет помощь в решении обычных бытовых вопросов: оплате коммунальных услуг, ремонтных работах, подборе арендаторов, контроле за эксплуатацией недвижимости и т.д.

Наше кредо – долгосрочные отношения с клиентами, построенные на доверии и взаимной выгоде

 

Vitaly PANTE

 


 

Что Где Когда - за 2 дня

Возникли вопросы 
Появились сомнения 
Программа  Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.

Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
обязательная предварительная резервация


Д-клуб Virgin  
бесплатно 

Записаться на тренинг

Заказать звонок

Если операторы заняты, пожалуйста, перезвоните