Доходный дом управление обслуживание продажа

Школа начинающего рантье

Home » Лентолог » Нас часто спрашивают » Школа начинающего рантье

Не все так просто, как кажется: неприятные мелочи


Осуждать начинающего инвестора в скупости по причине того, что он хочет потратить на свой инвестиционный объект сумму, как можно меньше, абсолютно неправомерно. Это нормальное желание любого здравомыслящего осторожного человека: незнакомый рынок всегда несет большие риски потери этих вложений. Никому не хотелось бы, чтобы первый блин оказался именно таким, каким ему издревле положено быть. Спится куда спокойнее, когда знаешь, что на кон поставлено пять тысяч евро, а не пятьсот.

При первом беглом анализе рынка зарубежной недвижимости может сложиться впечатление, что приобрести жилье здесь по минимальной цене - дело не такое уж и сложное. Возьмем за пример Германию, которая, кстати, сегодня «раскручивается» как одна из самых привлекательных стран для частных инвестиций.

Интернет-объявления здесь пестрят предложениями, цена которых может составлять и пять, и семь, и десять тысяч евро. Квартира или домик в этой стране по такой стоимости представляется весьма лакомым куском. Будьте бдительны! Нет, что вы, вас ни в коем случае не хотят обмануть… Просто особенности сделок в Германии по приобретению недвижимости имеют свои нюансы, которые сильно отличаются от российских.

Глобальных дополнительных трат, которые сопровождают сделку по приобретению недвижимости в России, вы не встретите. Вряд ли госпошлина в тысячу рублей станет для кого-то большой накладкой. Всех остальных расходов, как, например, гонорар риэлтору, можно с легкостью избежать.

Эту схему мы по инерции переносим и на приобретение недвижимости в Германии. Но не тут-то было! Размер сопровождающих дополнительных трат здесь составляет сумму весьма значительную. На оплату услуг нотариуса, налоги, вычеты за запись в Поземельной книге вы можете потратить от 8 до 10% стоимости жилья.

Но это, как говорится, полбеды. Вот и еще один подводный камешек. Дело в том, что возле стоимости дешевого жилья, которая прописана большими красивыми буквами, рядышком, совсем скромно, ютится маленькая невзрачная надпись, которая гласит, что маклеру необходимо будет заплатить 3 300 евро. Ну, и еще менее броско нам сообщат о том, что НДС в этом случае составит 19%.

Нехитрый расчет говорит о том, что жилье автоматически прибавляет в стоимости 3927 евро. Если вы решили приобрести дом за 50 или 100 тысяч, может это будет и незначительная трата, хотя и не маленькая. Но вот, в случае с объектом за 5 тысяч евро, данный аспект выглядит совсем уж угрожающе.

Урок 1: не смотрите на цену, которая выглядит так заманчиво. Узнавайте конечную стоимость со всеми дополнительными расходами.


Предложенная доходность: радужная перспектива или лукавый расчет?


Некоторая недвижимость за рубежом рассчитана именно на будущих арендодателей. Возле таких объектов вы обязательно найдете броскую приписочку, которая гласит о том, что он уже арендуется и своему счастливому владельцу приносит доход в виде 20, 35 или 38% годовых.

А по некоторым указанным суммам ваши перспективы настолько радужны, что уже практически через 2 года вы сможете окупить вложения.

Безусловно, всю «фантастику» отметайте сразу же. Ведь очевидно, что от курицы, которая несет золотые яйца такого размера, никто не откажется.

Какая сфера экономики может дать такой баснословный доход? Разве что только контрабанда оружия или торговля наркотиками.

Но если проанализировать предложенные нам суммы, то в них есть доля логики и здравого смысла, и уж тем более – снова никакого обмана. Расчет банален и прост: арендная плата за год просто делится на стоимость объекта.

Вернемся к квартире, стоимостью за 5 тысяч евро. Предположим, что сумма аренды за месяц составляет две тысячи. Вот вам и 40%-тная доходность.

Вас обманули? Совершенно нет. Просто забыли напомнить о том, что помимо стоимости недвижимости при покупке вы потратите еще и немалую сумму сопровождающих издержек, о которой мы говорили в предыдущей главе. То есть, автоматически сумма доходности в этом случае уменьшается вдвое и составит 20%.

И тем более, никакой продавец не расскажет вам о сопутствующих тратах по содержанию этого жилья, которые весьма значительно уменьшат годовой доход:

  • в некоторых странах, по установленным там правилам, коммунальные платежи и квартплату обязан нести арендатор. Но это не повсеместный закон. Велика вероятность того, что эти расходы лягут на плечи собственника;

  • время простоев, когда один арендатор покинул помещение, а другой еще не нашелся, может занимать достаточно длительный промежуток. Тут уж совсем без вариантов – все расходы по содержанию дома придется оплачивать собственнику;

  • оплата страховки всегда была привилегией собственников;

  • оплата налогов. Если в России большинство квартиросдатчиков в этом вопросе полагаются на пресловутый «авось», скрываясь от налоговых инспекторов, то за границей такой вариант вряд ли возможен.


Урок 2: соблазнительная доходность, которой так пытаются привлечь вас продавцы, - это лишь отправной пункт в расчетах. Каждый конкретный рынок имеет свои сопутствующие расходы, которые обязательно нужно учитывать. Если обещанный доход в 35% плавно перейдет в 5%, можете считать это не самой плохой перспективой. Потому что варианты, когда объекты недвижимости, в силу определенных трат начинали работать в минус, весьма распространены.
 

Ваш враг – сезонность


Страны Южной Европы у специалистов, которые в угол вопроса ставят рентабельность и ликвидность недвижимости, не пользуются популярностью, но при этом являются весьма привлекательными для неопытных рантье.

Если вы все же твердо решили вложить деньги в недвижимость Греции или Испании, обязательно учтите сезонность этого дохода. Практически любые дома и квартиры в сезон там буду пользоваться бешеным спросом, но после этого наступает так называемое «мертвое» время, когда практически все они пустуют.

Помимо того, что они не приносят доход, так еще и расходы по содержанию этих объектов никто на время мертвого сезона не отменял.

Аналогична ситуация с небольшими подмосковными дачами, где летом жизнь бьет ключом, а зимой они одиноко дожидаются своих хозяев или постояльцев.

Доход, пусть и немаленький, но поступающий в ваш карман на протяжении трех-четырех месяцев в год, не принесет большой рентабельности инвестициям. А круглогодичные расходы по содержанию таких объектов легко могут привести к ситуации, когда она будет работать в минус.

Начинающий рантье вряд ли рассмотрит в проблеме сезонности и еще один тонкий нюанс. Дело в том, что когда наниматель получает квартиру или дом на длительный промежуток пользования, то подсознательно он воспринимает его как «свой», поэтому тщательно следит за состоянием недвижимости, технических устройств, сохраняя в надлежащем виде всю обстановку.

Люди же, которые приезжают на несколько недель с целью отдохнуть, повеселиться, получить максимум впечатлений, вряд ли будут переживать о том, что где-то испортили обои или напольное покрытие или же привели в негодность какие-то технические приборы.

Урок 3: объекты, которые приносят прибыль только в сезон, лучше не рассматривать в качестве инвестиции. И уж совсем не доверять баснословным цифрам годового дохода, которые вам могут представить при покупке такого жилья. Выглядят они внушительно, лишь потому, что сумма дохода, который приносит этот объект только в сезон, просто умножается на 12 месяцев. Тогда как в реальности работать на вас они будут только 3 или 4 месяца.
 

Управляющий объекта: доход или расход?


Содержание недвижимости без грамотного управления невозможно. Примите это за аксиому. Даже если вашим приобретением стала квартира, которая требует лишь небольшого бытового обслуживания, управленец все же необходим.

Дело со сдачей московской квартиры, с учетом того, что ее хозяин находится в Москве, обстоит достаточно просто. Любую проблему, будь-то авария водопровода, неурядицы с соседями, визиты участковых инспекторов (список можно продолжать бесконечно) Вы можете решить самостоятельно. Чего не скажешь про ситуации с зарубежной недвижимостью, которая приобретена в далекой стране.

Про расходы на управляющего мы уже упоминали, и говорили о том, что они являются круглогодичными и постоянными, независимо от того, сколько месяцев вы сдаете недвижимость. Но этот нюанс, проблемы как таковой не составляет: без управленца себе же дороже будет.

А вот ситуация, когда управляющий за вашими плечами самостоятельно начнет сдавать жилье без вашего ведома – вот это уже проблема. В этом случае отсутствие прибыли дополняется еще и износом жилья. Если вы не поймали мошенника за руку, ни небывалый расход счетчиков, ни протухшая курица в холодильнике не помогут вам доказать это преступление. Как управляющий, так и компания, которая вам его предоставила, в один голос будут заявлять, что ничего не знают.

Урок 4: выбирать управляющего лучше не по рекомендациям компаний по подбору персонала, а руководствуясь откликами прежних клиентов.


Покупать или не покупать – вот в чем вопрос


Как правило, начинающий рантье при покупке обращает внимание лишь на те негативные факторы, которые являются внешними и достаточно поверхностными.

Поэтому такое приобретение в лучшем случае может обернуться некоторыми шероховатостями, а в худшем – немалыми расходами.

Это не ошибка, а просто неопытность и незнание нюансов, которые следует проработать.

Несколько проще обстоят дела с покупкой недвижимости в Великобритании, Германии, Франции, Швейцарии, Австрии или Бельгии; По причине строгого государственного компетентного надзора, все стадии процесса покупки здесь подвергаются четкой юридической регламентации.

Агентства недвижимости, строительные специалисты и ряд других служб, связанных со сделкой купли-продажи и дальнейшим обслуживанием приобретенного жилья в случаях ненадлежащих и незаконных действий всегда несут строжайшее наказание и в полной мере компенсируют убытки клиента. Поэтому, обман клиента для них обойдется впоследствии в разы дороже, и, в связи с этим, ваш риск минимален.

Урок 5: не спешите с вашей инвестицией, какой бы прозрачной и заманчивой она не казалась на первый взгляд, детально проработайте все нюансы, а лучше – обратитесь к специалистам.
 

Пример безошибочной инвестиции: Бельгия


Компания Доходный дом предлагает вам профессиональные услуги по совместной реализации бизнес-проектов, основанных на объектах доходной недвижимости в европейских странах.

Мы можем с полной уверенностью заявить, что в вопросах приобретения недвижимости вы с большой долей успеха справитесь самостоятельно, без участия всевозможных агентств и риэлторов.

Но приобрести – это лишь начало пути, а превратить недвижимость в удачный бизнес-проект, может далеко не каждый. Что касается деятельности наших специалистов, то их главная задача – не приобретение недвижимости за рубежом, а реализация успешного доходного инвестиционного проекта.

Одним из таких вариантов являются вклады в недвижимость Бельгии. Главным доказательством того, что инвестированные деньги принесут вам здесь гарантированный доход, является тот факт, что три главные составляющие, которые определяют состояние интересующего нас рынка, в виде географического положения, стабильно развивающейся экономической и политической ситуаций, обладают максимально выгодными характеристиками.

Стоимость недвижимости здесь определяется теми же ценами, что и на итальянских, испанских и португальских рынках, но при этом объекты характеризуются немецким качеством.

Бельгийское правительство поддерживает демократичную инвестиционную политику и весьма заинтересовано в развитии вопросов привлечения иностранных капиталов на свой рынок недвижимости.

Условия приобретения недвижимости в Бельгии резидентами и нерезидентами страны абсолютно равноправны, а большим плюсом является кредитование, которое может составить 60% от стоимости приобретаемой недвижимости.

В силу этих и многих других благоприятных условий данная страна может предложить российским инвесторам максимально выгодные условия.

 

И в заключение


Мы постарались охарактеризовать все те обстоятельства, которые смогут составить препятствие для реализации удачного бизнес-проекта. Ни в коем случае нашей целью не было отговорить вас от рискованного предприятия. Развиваться, двигаться вперед и искать новые способы выгодных инвестиций нужно постоянно. Просто в данном вопросе простая народная мудрость, которая гласит: «семь раз отмерь, один отрежь», приобрела небывалую актуальность. 

Что Где Когда - за 2 дня

Возникли вопросы 
Появились сомнения 
Программа  Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.

Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
обязательная предварительная резервация


Д-клуб Virgin  
бесплатно 

Записаться на тренинг

Заказать звонок

Если операторы заняты, пожалуйста, перезвоните