Доходный дом управление обслуживание продажа

Виажер – пожизненное содержание с вознаграждением или «дело случая»?

Home » Лентолог » Нас часто спрашивают » Виажер – пожизненное содержание с вознаграждением или «дело случая»?

Viager (в перев. с фр. – «на протяжении жизни») – востребованная форма приобретения недвижимости в Европе с пожизненным содержанием пожилого (старше 70-75 лет) владельца. Новый собственник, изначально выплачивая примерно одну треть стоимости и заключая договор пожизненной ренты на приемлемых условиях, может рассчитывать на прибыль в виде значительной разницы между потраченной суммой и реальной стоимостью объекта после смерти предыдущего собственника

Насколько популярны сделки Виажер (договор пожизненной ренты) в России и за рубежом?


В РФ такого рода сделки называются пожизненной рентой, договор которой заключается наряду с договором пожизненного иждивения, удостоверенного нотариусом. В последний документ можно включать ряд любых условий, не противоречащих законодательству. В целом, на территории СНГ данного вида сделки практикуются крайне редко, что вполне объяснимо:

  • во-первых, обеспеченные ценной недвижимостью одинокие пенсионеры на территории бывшего СССР – явление скорее феноменальное, чем по-европейски закономерное;

  • во-вторых,пожилых владельцев также, как и молодых инвесторов, смущает незащищенность, нечеткость законодательного урегулирования такого рода отношений между покупателем и продавцом;

  • в-третьих, практически все государства «содружества» страдают хронической экономической нестабильностью, которая негативно влияет на стоимость недвижимости и не позволяет рассчитать доходность дела.

Что касается Европы, то во Франции, Швейцарии, Британии, Бельгии и других развитых странах, где количество обеспеченных людей в возрасте старше 60 лет составляет пятую, а то и большую часть населения, пожизненная рента - продажа недвижимости в обмен на пожизненное содержание поставлена на широкий поток надежными посредниками.


Так в 2003 году при поддержке специалистов банка Ротшильда был создан Виажер-Фонд для управления дорогими объектами на Лазурном берегу. Фирма позволяет клиентам создать солидный капитал в миллионы долларов благодаря виажер-покупкам, а также обещает иностранным инвесторам достаточно быстро оформить карту резидента и гражданство во Франции. Но возможность устроить «bonne affaire» (в пер. с фр. – «хорошее дело») есть не только у миллионеров.

Современный виажер - договор пожизненной ренты, во многом отличается от той формы вложения лишнего капитала в чужую недвижимость, которая два века назад обеспеченными людьми называлась «пари со смертью»:

  • благодаря СМИ у желающих теперь есть огромный выбор заманчивых объектов для сделки виажер на самых привлекательных условиях;

  • статистические данные средней продолжительности жизни позволяют инвестиционным компаниям осуществить точный экономический расчет и запланировать расходы;

  • выплата ренты может вписываться в конкретные сроки договора («viager a terme» или временный виажер)

  • место проживания предыдущего владельца предусматривается также одним из двух видов виажера: со свободным (libre) и занятым (occupé) помещением.
     

Виажер – пожизненное содержание с вознаграждением или «дело случая»?


Естественно, существует некий фактор непредвиденности, который иногда сводит на нет все экономические расчеты. На защиту стариков, интересных обществу исключительно своим имуществом, иногда становится сама жизнь.

Прибавляющий оптимизма пенсионерам сценарий был представлен еще в 1972 году французской комедией «Le viager» или «Пожизненная рента» в переводе на русский. На удивление живучий больной холостяк в этом фильме по договору пожизненной ренты получил долгие годы счастливой и безбедной жизни, чего не скажешь о семье алчного доктора с другой стороны сделки.

Не придает особого вдохновения любителям легкой наживы и реальный случай с известной французской долгожительницей Жан Кальман. Продав своему нотариусу дом в 65 лет, женщина прожила еще 58 лет! Мужчина ушел в другой мир гораздо раньше, выплатив тройную стоимость недвижимости.

Подобные истории напоминают о необходимости честных отношений, о цене человеческой жизни, которую нельзя измерять деньгами. И все же случаи, когда престарелым продавцам недвижимости удавалось пережить своих молодых содержателей, входят в разряд курьезных. Абсолютное большинство заключенных договоров пожизненной ренты – это выгодные сделки для обеих сторон.

 

Выгоды инвестора

  • приобретение недвижимости за небольшую сумму (от 30% стоимости);

  • получение прибыли за счет роста цен на недвижимость в Европе (в Бельгии за один год стоимость повышается примерно на 3-5%);

  • возможность распоряжаться объектом с момента оформления договора купли-продажи.

Стоит учитывать, что на покупателя возлагаются расходы на оформление сделки (7-10% от стоимости), содержание, страховку и капитальное обслуживание объекта.

Выгоды продавца более очевидны: они проявляются в улучшении материального положения и приличном обеспечении до самой смерти с сохранением места жительства при занятом виажере (viager libre et occupé).


Свободный виажер предполагает переселение продавца в дом престарелых или другое жилье. На практике заключаются подобные договора не часто, так как цена такого виажера выше стандартного «занятого» варианта на 20-50%. Но детальное рассмотрение позволяет отметить несколько жирных плюсов, кроме цены, которая в любом случае гораздо ниже рыночной:

  • снижение налогов для продавца, так как после 69 лет декларируется всего 30% стоимости ренты;

  • возможность для покупателя платить в рассрочку, что намного выгоднее, чем кредит в банке;

  • расходы по ремонту несут арендаторы.

В целом, пожизненная рента - виажер позволяет смешать совершенно разные интересы продавца и покупателя и в результате компромисса каждому получить от сделки больше, чем позволяют материальные возможности 

Vitaly PANTE

Что Где Когда - за 2 дня

Возникли вопросы 
Появились сомнения 
Программа  Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.

Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
обязательная предварительная резервация


Д-клуб Virgin  
бесплатно 

Записаться на тренинг

Заказать звонок

Если операторы заняты, пожалуйста, перезвоните