Доходный дом управление обслуживание продажа

Недвижимость в Португалии: честная оценка перспектив

Home » Лентолог » О зарубежной недвижимости » Недвижимость в Португалии: честная оценка перспектив

Константин Мадей назвал инвестиции преобразованием возможного благополучия в реальное. И здесь с экономистом, мыслителем, предпринимателем сложно спорить. Однако уточнить одну важную деталь все же надо: вложение средств в обеспеченное будущее действительно гарантирует благополучную старость и достаток для следующих поколений, но это при условии, что предметом инвестирования станет продуманный продукт и этот объект не растеряет вес и актуальнасть с годами.

Что это может быть? Очевидный ответ – недвижимость, точнее – недвижимость в развитых городах Старой Европы: Брюсселе, Париже, Лондоне, Риме. Для тех, кто поскромнее в своих финансовых притязаниях, есть рынки испанской Каталонии или португальского Лиссабона. Кстати, в последние годы Португалия (если говорить о бюджетных инвестиционных направлениях) привлекает куда больше внимания инвесторов, чем более развитая и "раскрученная" Испания. Почему?


 

Свой домик на родине Магеллана


Португальская Республика в кризисный период оказалась стабильнее своей восточной соседки. В отличие от Испании она потеряла в стоимости недвижимости всего 35%. Причем уже сегодня ее цены стабилизировались, приблизившись к докризисным.

Правда, говорить о том, что оцениваются ее квартиры и дома в суммы, на порядок меньшие, чем тарифы на объекты той же Италии и, тем более, Бельгии, не приходится. В сегменте доходной недвижимости цены на объекты Португалии сопоставимы с бельгийскими. Особенно, если сравнивать не центральные города (Лиссабон и Брюссель), а крупные города регионов – бельгийский Гент и португальскую Мадейру, например.

Другой важный плюс Португалии как инвестиционного рынка недвижимости – полная открытость для нерезидента. Здесь иностранец может приобрести все – виллу, домик на берегу океана (юг страны), квартиру класса элит, гостиницу, землю под застройку. Для этого надо:

  • доказать факт наличия достаточной суммы средств на покупку;

  • налоговый код (для покупателя и его супруги, если недвижимость приобретается семейной парой);

  • заграничный паспорт;

  • счет в португальском банке (для перевода средств).


Так португальское правительство привлекает зарубежных вкладчиков в свой рынок недвижимости. А чтобы достичь максимального эффекта в местном законодательстве даже предусмотрена возможность получения вида на жительство для тех, кто готов сразу и без привлечения ипотечного кредитования оплатить покупку недвижимости в Португалии стоимостью, превышающей полмиллиона евро. Единственное "но": из-за финансового кризиса, в Португалии достаточно сложно найти доходные объекты с привлекательной рентабельностью. Иными словами и если очень коротко: продаётся ВНЖ, а в нагрузку недвижимый неликвид, примерно вот так, но не всё так драматично конечно, но тем не менее...

Не достаточно развитый сектор управления недвижимостью остаётся дорогим и деятельность управленческих компаний в Республике не обеспечивает нужную рентабельность, как в соседних странах. Не ведётся эффективный поиск постоянных арендаторов. Все ждут деловых и отдыхающих туристов (платежеспособность местного населения в стране достаточно низкая). Чтобы самостаятельно вести дело и получить максимум от сдачи от объекта нужны серьезные знания и опыт самого собственника бизнеса. Новичкам же эксперты рекомендуют выбрать другие, более развитые рынки. Где нет сезонной зависимости и рентный доход обеспечен долгосрочными контрактами.

Тем более что Португалия в своих стремлениях привлечь зарубежные деньги – не единственная. В Бельгии тоже не имеется никаких ограничений для инвесторов-нерезидентов. А для получения вида на жительство необходимо зарегистрировать компанию в Бельгии и выполнить ряд условий. С выбором доходных объектов в этой стране проблем нет: есть компания Доходный дом, которая регулярно отслеживает состояние рынка недвижимости разных регионов страны и предлагает инвестору (бесплатно) полную информацию о рентабельности и ликвидности продаваемой недвижимости.
 

Португалия для инвестора-новичка


Будучи экономически не столь развитой, как Германия или Бельгия, Португалия все же входит в пятерку стран с самым высоким уровнем безопасности проживания на ее территории. Что делает ей честь, но не добавляет привлекательности в глазах инвестора, желающего стать собственником недвижимости в Португалии.

С одной стороны, регион этот более чем мирный, что определяет качество развития нового бизнеса. С другой же стороны, в отличии от Бельгии, столицы Европы, Португальская Республика – провинциальное государство.

Отсюда – достаточно слабый поток обеспеченных туристов даже в Лиссабоне и Алгарве. И низкая динамика роста потока деловых туристов. А ведь именно они в значительной мере определяют рентабельность доходных недвижимых объектов.

Другой момент, который может смутить инвестора с небольшим опытом, касается транспортной удаленности страны. Очевидно, что на первых порах любой инвестор вынужден будет достаточно часто ездить, чтобы совершить необходимые действия по приобретению недвижимости в Португалии. И в этом смыле, Португалия – не особо привлекательный район: будучи самой западной страной на юге Европы, она удалена от Москвы на 5,5 часов полета. Для сравнения, перелет в Брюссель занимает 3 часа.

А наземным транспортом до Лиссабона можно доехать только из Испании. А чтобы попасть в Бельгию, можно брать билеты и до немецкого Кельна, и до французского Парижа или английского Лондона. Практически все крупные города Германии, Франции, Великобритании соединены с Бельгией железнодорожным сообщением.

Что до частоты приездов инвестора, то в случае с Бельгией он все же будет упрощенным. Здесь есть партнер, который работает на территории страны (будучи русскоязычной компанией) более 10 лет и отлично разбирается в тонкостях ее рынка. Так что, став компаньоном Доходного дома, даже новичок сможет без рисков сократить количество поездок.
 

"Входной билет" для инвестора со скидкой


В целом недвижимость в Португалии остается вполне доступной. За 100-180 тысяч евро здесь можно найти объект, который будет работать, может приносить фактический доход собственнику. Да, на поиски придется потратиться, но сама перспектива имеется.
 

Покупка недвижимости в Португалии в кредит


А вот возможность влиться в ряды местных инвесторов с малыми суммами, увы, отсутствует. И это – "узкое место" данного рынка. Начиная с 2007 года 100% банков в Португалии:

  • ужесточили условия оформления ипотеки;

  • подняли "планку" первоначального взноса по кредиту на недвижимость до 50-60%;

  • на несколько пунктов повысили стоимость займов под залог недвижимости.

Иными словами, оформить ссуду в этой стране, не имея на руках хотя бы 60% необходимой суммы, не выйдет. А рассматриваться вопрос о кредитовании инвестора (не только нерезидента, для местных заемщиков условия те же) на покупку недвижимости в Португалии может до полугода.

Для сравнения, в Бельгии подобных мер не вводилось никогда, даже в кризис здесь кредитовали под 3,5-4%, при авансовом платеже от 30-40%, на срок до 25-30 лет. А при участии компании Доходный дом (которая за годы работы по месту "обросла" массой полезных контактов, в том числе, с банками) размер аванса может сократиться до 10%. Плюс компания гарантирует кредитное плечо.
 

Специальные программы для новичков


Альтернативные же программы снижения стоимости входа на инвестиционный рынок Португальской Республики сведены к единственному варианту: некоторые застройщики предлагают недостроенные объекты в рассрочку.

Аукционы в Португалии не в ходу: здесь практически не выдают ипотечных кредитов, соответственно, и отчужденного залога нет. Популярная в Бельгии программа Виажер (так называемая, пожизненная рента) в этой стране тоже не работает. Причин тому несколько, но основной из них, по мнению экспертов, является недоработка в местном законодательстве.

А в той же Бельгии данная программа позволяет стартовать в доходном бизнесе с первоначальной суммой инвестиций от 15-30 тысяч евро. К тому же здесь (в дополнение к тому, что клиент сразу рассматривает варианты с присвоенным статусом высокодоходных – Д-xpert – если работает с Доходным домом) в отличие от Франции, законодательством предоставлена возможность фиксирования сторонами максимального срока договора. Это значит, что вне зависимости от обстоятельств, вложив от 10% стоимости недвижимости (плюс ежемесячная рента, предусмотренная договором), инвестор через договоренный сторонами срок гарантированно становится единоличным собственником доходного дорогого объекта.

К цифрам


Перефразируя легендарного Дойла, надо сказать: думать перед тем, как вкладывать деньги нужно не только о том, куда их направить, но и как ими распорядиться после. Иными словами, рассматривая достоинства недвижимости Португалии или Бельгии, нельзя руководствоваться только фактами и статистикой. Цифры (ликвидность объекта, рентабельность бизнеса, доходность сделки) должны быть во главе всего.

На португальском рынке недвижимости рассчитать основные показали можно на базе достаточно сложной системы налогообложения покупки и обслуживания недвижимости. Здесь размер сопроводительных расходов зависит от ряда факторов:

  • статус недвижимости: коммерческая или жилая;

  • "очередность" объекта: основной дом или неосновной;

  • стоимость сделки;

  • место расположения объекта.

В целом налог на покупку недвижимости в Португалии колеблется от 2 до 8%. К нему стоит добавить еще 3-5% за услуги посреднической компании, без которой перевести и заверить в посольстве документы будет проблематично. А также помощь юриста, нотариуса и налогового инспектора (получение кода). Размер НДС в Португалии составляет 23%, по закону он уплачивается продавцом, но многие включают эту сумму в цену недвижимости. Гербовой сбор с покупателя – 0,8% от цены квартиры (дома, комплекса) – самая скромная переменная в этой формуле.

Покупателям бельгийской недвижимости с данными расчетами проще. Они всегда могут поручить полный расчет инвестиционного проекта компании Доходный дом, которая не только рассмотрит любой вариант максимально оперативно, но и сможет предложить клиенту готовые варианты, полностью оцененные и проверенные, актуальные на конкретный момент.

Управленческая компания Доходный дом ищет не разовых сделок, а долгосрочное партнерство. Отсюда – гарантии достоверности всех расчетов (рентабельности и ликвидности объектов), постоянно обновляемая информация об аукционных "лотах", а также самые "свежие" предложения в категории "Виажер".
 

Что Где Когда - за 2 дня

Возникли вопросы 
Появились сомнения 
Программа  Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.

Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
обязательная предварительная резервация


Д-клуб Virgin  
бесплатно 

Записаться на тренинг

Заказать звонок

Если операторы заняты, пожалуйста, перезвоните